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塔吉克杜尚别市房地产及市场分析
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一、杜尚别市房产总量

据塔吉克斯坦统计局数据,截止2008年初,杜尚别市房产总面积为751万平方米,其中政府、公共住宅基金和住房建设合作社投资建房面积为14.23万平方米,居民个人出资建房面积736.8万平方米,占总量的98.1%。

 

塔吉克斯坦人口总数739.2万,人均居住面积为8.6平方米,其中城市人均为13.6平方米,农村为6.8平方米。塔房产开发主要以非国有资金为主,其中绝大部分是居民个人出资。

 

2007年首都杜尚别市竣工住宅面积为7.75万平方米,其中个人出资建房面积为3.01万平方米,占竣工面积的38.8%,其它为政府1.76万平方米,单位2.98万平方米。目前首都居民人均居住面积达到11.2平方米。

 

二、杜尚别房屋构成

1、2 – 3层的住宅楼,建于上世纪40-60年代,位于市中心或临近中心街道;

2、小面积砖结构房(即赫鲁晓夫式的房子),建于上世纪60年代;

3、4 – 5层楼房及设计优良的多层住宅楼,建于上世纪70-80年代。

 

三、杜尚别市房价情况

自2003年开始,随着塔经济持续稳定增长,塔国内建筑业迅速发展,同时带动了房地产业的复兴。目前,杜尚别市房产开发以酒店、商务办公楼,以及小区住宅为主,资金来源有政府财政拨款,公司自筹,国外资本和居民自募资金等。

 

根据杜尚别市政规划,市中心将不再为新建小区的住宅(商品房)批地,从而导致市中心高层住宅的房价开始上涨,4层楼的商品房平均上涨1.6%,而小区房价保持稳定。目前杜尚别市新房均价600-1000美元/平米,市中心为800-1000美元/平米。同时针对部分购买力强的用户,开发商更推出舒适度高、设计精良及符合现代化建筑标准的精品住宅楼,其售价相应更高些,均价在1500美元/平米,市中心更超过2000美元/平米。同比,杜尚别郊外和周边的房价明显要低些。一套房子约3-6万美元。

 

据统计,杜尚别有购房意向的大多倾向单间(含厨卫),主要原因是大多数民众购买力弱,只能承受单间的购房价格。目前杜尚别市单间的房价在2万 – 6 万美元之间,面积为30 – 50平米。

 

此外,别墅房价在10万 – 50万美元不等,一般是2 – 3层结构,带地下市,有桑拿房和游泳池等,如位于市中心,则更贵些。

 

四、主要消费群体

当前购房消费群体主要是塔国内新生中产阶级,主要包括有产业的政府官员,开办公司致富的商人;劳动移民,以在俄和哈萨克务工人员为主,挣钱后购房改善居住条件等。

 

五、金融危机对塔房产的影响

由于塔经济规模有限,银行自成体系,全球金融危机对塔实体经济没有造成实质性的损失,也没有使塔国内房产开发停工。目前住房消费市场稍显疲软的主要原因是居民消费能力弱,俄哈市场削减劳动移民的数量,导致其收入减少。

 

 

杜尚别市房价统计表

单位:美元/平米

 

 

位置

一级市场

二级市场

开发商

户型

均价

户型

均价

1.      

市中心高层住宅楼

1-4室

1250

8-12层

1450

塔建筑综合体

2.      

 

 

4层

1900

3.      

 

 

2-3层

1500

4.      

舍诺吉大街

2-3室

1100

 

 

Пойтахт建筑公司

5.      

加弗诺夫大街(101小区)

2-3室

1100~

1200

 

 

6.      

扎米街(综合技术学校)

2-3室

900~

1000

 

 

7.      

阔尔旺及萨赫瓦特市场

2-3层

1050

 

 

中国海力公司

8.      

5-9层

970

 

 

9.      

美国使馆对面

1-4室

820~

920

 

 

K-建设者公司

10. 

市中心百货大楼周边

1-4室

1250

 

 

 

11. 

小区

 

 

8-16层

1000

 

12. 

 

 

4-5层

1300

 

 

13. 

个人建房

市中心

1500~2000

 

14. 

郊区和邻近小区

1000

 

15. 

别墅(未完工)

市中心

5000

 

16. 

郊区和邻近小区

1200~2700

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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