互动与组合是购物中心的良性业态
段宏斌：金融是商业地产的血液，我们刚才听了张文总经理给我们介绍的兴业租赁业务。我们的银行机构在目前中国商业地产蓬勃发展的阶段，也推出了他们的创新服务，我想从各种方面来说，我们从中间可以看到，我们的商业房地产发展的一个高潮和更好的阶段到来。我们下面首先用热烈的掌声感谢张文张总给我们提供这样的一个思想。下面进入我们今天论坛的最后一个论坛环节，是购物中心商业业态互动性与组合策略，下面我们交给北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮先生做主持，欢迎穆建玮上场。
北京和美商地投资管理有限公司董事长 穆健玮
穆建玮：我主持我们今天购物中心，业态优化和组合的专题。我简单的介绍一下我们今天的嘉宾，首先我介绍我们鼎鼎有名的铜锣湾集团董事长兼大中华购物中心联盟主
时间有一点紧，本来想请陈总好好说了，铜锣湾和大众化购物中心联盟的主席，他同时也是中国商业地产联盟的执行主持。也请他对我们的会议和主题寄予一些期望和简单的支持。
铜锣湾集团董事长 陈智
陈智：很抱歉，这两天嗓子发炎所以讲话不清楚，本来昨天是要走的，但是很珍惜这个机会，今天上午跟大家见面，有机会跟大家认识，我觉得在中国商业地产最好的平台就是这个会议，我觉得有非常多的感慨，因为这个联盟的第一次论坛会议是跟大中华购物中心联盟同办的，在广州，那一年就是大中华购物中心成立的当年的第二天晚上，举办了这个论坛跟颁奖年会，就是王永平秘书长跟我们在广州举办的。所以我觉得见证了这个论坛的成长，我听大家回来讲口碑非常棒，开发商的档次跟各种品牌的档次非常高，所以我觉得很荣幸，也很感慨。在中国最早成立的商业地产关系商业联盟，这个联盟跟王永平跟我也有很大的关系，最早在2002年的时候，中国商业地产这几个字出现的时候，王永平非常锐利的眼光就感觉到这个行业将会成为将来一个大的行业，一个专门的领域，很早王永平就提出来要搞中国商业地产联盟，有非常多的巧合，我当时跟决策的董事长原本就讲在广州成立一个商业地产联盟，我们去白云山山顶上开了好几天的会议，后来又会凰凤凰城开会议，后来我开中国凰百货高峰论坛，在这个论坛上凰第一次见到王永平秘书长，我们凰觉得相见恨晚，结果王永平秘书长当时就邀请我，要我当主席，和王永平一起商量。后来我们发展了第二个主席，后来我们又发展了国美的董事长黄光裕，我们一共有五个主席，我们就当了联合主席。
在这个过程中，他们都发生很大的变化，后来过了几年之后，王健林当了全国工商联副主席了，那个时候万达的名声非常大，扩展也非常快，他就主动的退出，不当联合主席了，后来黄光裕遇到一些问题，结果黄光裕也没有在。后来王永平秘书长的意思就是不要了，大家都见不到。最后就剩下我一个。前年正式的换届成为中国国家商业部部长主席，这个升级是非常的令人敬佩，因为中国国家商业部部长当主席我想所有的人都觉得敬佩，这个联盟的凝集力是很大在这里跟大家说一声感谢，谢谢大家。
穆建玮：我们知道购物中心，我们整个中国的城市化发展，催生了购物中心。我们用一句话，超市为了满足基础消费，满足的是商品，百货满足的时尚品牌，购物中心是全日态的消费，他更多经营的是一种业态。到今天为止，特别是现代这种意义上的综合体的发展，使我们整个城市立体化，功能化，同时也使我们的购物中心形态、业态、更加丰富。高中低端城市中心郊、主题型等等。在这个过程中，对我们的经营者、管理者、各种品牌商家还有管理者提出了更高的要求。我们今天有请到了几位嘉宾，我简单的介绍一下。
郑总是现任呷哺呷哺（中国）控股有限公司副总裁，郑总实际上在餐饮这个行业，市场的拓展是贡献巨伟。在肯德基做了一共是15年，应该是非常火爆的，非常惹火的小锅，很多年轻人在购物中心里成为一道景观。还有沙照祥先生是银泰百货（集团）有限公司投资拓展部总经理，在安徽、合肥等那些地方起步，逐步伴随着非常富有的特点和特色，主要偏向于中高端物业。黄杰先生是我们最新业态的创始人，儿童体验馆，目前他的第一个作品正在大中购物中心，估计预计可能是在6月份左右开业，大家到时候可以去观摩一下。庄焕华先生卖的不是表，卖的是时间。名家时间。张文先生是我们星期五餐饮管理的开发运营总监，以前跟郑总是竞争对手，因为以前郑总在肯德基的13年的时候他是在麦当劳。所以他也是非常的有经验。包括一些国内的致知名品牌，永和大王等等，他都是执行者。他做了全国性的布局，我们非常荣幸请到了大家。今天世道不一样了，我们的品牌更加丰富，消费者更加挑剔，跟过去我们做客户中心的时候，到处去找品填不一样，现在品牌业态都非常的丰富。我们可能更多的在购物中心的内攻上面要做一些文章。不管是从策划规划，一直是到最后的商业运用。
房地产开发比较容易理解，商业地产的价值在于用于商业把它做出来。不仅仅是在土地上，而更多的在于我们要经营顾客，经营商品，要把业态做出来。所以增加更多的社会价值，和经济效益。我们有请各位嘉宾简单的对我们今天的对话主题，购物中心、商业业态互动性和组合策略做一个简单的阐述，然后大家再互动。我们有请陈总裁。
陈智：经过那么多年的发展之后，在那么多年看到的，就是有很多很缤纷的，很高的购物中心的出现，就是令人欣慰的一个方面。同时还是有很多的商业地产商，在开发购物中心的时候程序第一可能没有经验，第二可能是没有团队。怀着一个案子，对这个程序进行最好的判断之后，做出一个拿地的行为，在拿地的过程中政府对规划指标，规划设计要提出自己最理想的想法。我们最近在中部六个省有很多这样的案子，拿地的这个行为，在谈的过程总，大部分的政府对规划设计都有协商的空间。以前我们在深圳、广州、更改规划要领那个最难的事情，我觉得现在内地的城市一点额而都不难题，他全部弄好了一之后再去改这是，规划设计跟商业的比例都不定，你先提出来，我们就感到你这个标准过，是一个很好的事情，现在应该要走向成熟，这个行业太过浮躁，不顾市场行为去争一些项目，因为项目很多，有150个城市综合体，国内有一个比较大的城市，到三环以内已经超过150个城市综合体，未来10年15年能不能消化得了，我觉得非常值得大家去注意，所以我非常看好这个行业，但是大家还是要保持冷静的方式去做，我未来一直会保持很大的积极性，继续关注这个行业。
穆建玮：我们以热烈的掌声向陈总表示感谢。现在有请呷哺呷哺（音）的投资控股总裁郑总来结合我们的主题谈一下，目前咱们的餐饮业态，还有我们本身在购物中心的业态组合中发挥的作用，还有他对这方面的一些理解，实践以及经验的一些总结，刚才我跟郑总也有一些交流我觉得很受益。
图为呷哺呷哺(中国)控股有限公司副总裁 郑刚 郑刚：大家早上好，我来自呷哺火锅这一块。我们做的是餐饮业态体面的一个业态，我想时间很晚了，就不再进行展开谈直接回到大的标题。
购物中心业态的活动性跟业态的策略：
我现在从两个角度来看，第一个就是从外部的角度，实际上任何一个购物中心业态组合的策略跟互动性，这个项目确定的时候就已经确定了，位置绝对一切，先谈一下购物中心业态组合的逻辑，首先是做项目的分析，分析项目所面对的商圈和客户群，这个分析以后会做个项目的定位，一个是功能定位，一个是价格定位，定位以后我们才好确定我们的业态组合，业态组合是两个，一个是业态的种类，一个是业态的比例，最后才会进行单一业态的匹配。基于这一个业态组合的逻辑，外部的位置就决定了业态怎么组合，这是第一个，外部还有第二个问题，一定要考虑竞争的因素，目前我们看任何一个项目 ，在它的周围两公里、三公里、四公里甚至更多的距离，我们有多少的购物中心经过同业的竞争，所以这也决定了我们业态的种类，比例，需要做一个差异化的匹配，只有这样的话可能同外部才能保证购物中心业态组合的科学性和合理性，这是从外部来看。
我做了15年的连锁餐饮的开发，接触的几乎全国所有的老的购物中心，百货商场，大的卖场都接触过。我想从一个品牌使用者的角度来谈一谈内部的问题，对于一个购物中心内部业态组合的几个问题。
第一个问题想谈一下业态的互动性方面，先谈一个客流与现金流的互动，我们每一个业态扮演者不同的角色，有的业态就是为整个的购物中心提供客流，有的角色是提供现金流，有的角色是既能够提供客流，也能够提供现金流。在扮演三个角色下，我也发现很多的购物中心在处理客流跟现金流这两个关系方面，在比例和时间上可能有一些偏差。比如我们有的购物中心可能过多的强调现金流，所以在业态的布局上，会上一些对租金贡献比较高的业态，反而压缩了一些可以带来客流的业态，所以这样就导致很多购物中心的人气不旺，所以做非常困难，培育其非常长，这肯定是在匹配上出现了问题。
第二个问题想一下目前看到了很多业态之间的过渡性，或者叫相邻性，我觉得也有一些问题。刚才前一个对话的时候我们有一个嘉宾讲，香港的购物中心，每一个楼层在每一个业态中都会放一个餐饮，实际上这种业态对中国目前是不太适合的，因为是不可以相邻性的，在我们的很多的商场，包括化妆品放一些餐饮，这样的做法是不对的。他会把我们的定位搞乱，在中国目前下，一定要根据自己购物中心的位置，来确定我们业态的相邻性。包括有很多的购物中心，在餐饮那边上放一个美发，放一个洗脚，这样的话大家根本就没有胃口，包括还有一些儿童区边上放一些儿童设备，这边卖的是儿童服装、儿童玩具，隔壁就放着卖菜刀、锅碗瓢盆这样的组合把握的非常差。这就是业态兼容性的问题。
第三个就是业态是一个动态的过程，很多的购物中心对业态方面不太好。东西两个纬度，一个是时间方面的不动态，可能对一个新兴的购物中心在头两年的购物期，我们可能会偏重带来一些客流角色的业态。对于一些比较成熟的购物中心，我们可能会比较偏重一些现金流比较强的角色的业态，能够带来更好的资金回报。在很多的购物中心在先后期的时间匹配上我觉得有欠缺，没把握好。在空间上动态做的也不是太好，有的购物中心品牌一签约签20年，做同一个业态，同一个品牌，这就违背了我们的很多的购物中心，需要每一年、每三年来增加业态调整，增加客户的新鲜感这种需求。我们现在看到很多的购物中心，位置上的布局基本上是没有多大的差别的，我想这块也是我们目前碰到的比较多的问题。
还有一个方面，我想谈一下业态多样性的问题。有很多的购物中心，我们考虑到本身的考量，包括功能的科学性。现在业态搞得很多，几乎速度业态都面面俱到，每一个业态都没法做透，这样对后期的竞争是非常不利的。有的购物中心看到别人有餐厅我也要上，但是就做了400平米的匹配，但是做小面台做两个，做大面台做两个，所以没有任何的营收能力。如果拿出一个楼层来做，这种餐饮的聚合力非常强。所以在多元态的布局上，你应该差异化怎么舍弃一些业态，这也是目前探讨的比较多的问题。
最后的一个问题就是子业态的互动的问题，餐饮业，这是一个比较大的业态，下面有很多的子业态。像西式快餐，肯德基、麦当劳这算是一个子业态，很多的公司匹配的时候，对子业态相互竞争的方面做的有点欠缺。比如说一个子业态会上多个品牌，多个品牌相互的竞争，侵蚀了其他业态匹配。我看到有的百货中心里面，说火锅的这个品类，我可以同时上七个品牌，让七个品牌之间相互竞争，去了饭类、面类，这样的话对某个业态下面的子业态看法考虑的是比较欠缺的。我从一个客户的角度反过来看看很多客户中心的组合策略，有一些小小的意见和建议，谢谢大家！
穆建玮：非常感谢郑总，我总结一下就是多子多福。多要透，业态不在于多要在于透彻。要进行科学性的对比。要做一些产品满足客户需求的子项目，更多的不是笼统的分类。下面我们有请银泰百货投资部总经理沙照祥先生，他就他们的城市新的理念，百货新的理念，他们的银泰百货发展的非常稳定，还有在北京王府井大街88号有乐天银泰。
图为银泰百货(集团)有限公司投资拓展部总经理 沙照祥 沙照祥：银泰百货在中国有30家，筹备有24家。在未来的三年以后，我们有60—70家这种百货，全国连锁。目前集中的区域主要是在浙江、湖北、安徽、山西、北京。其他的项目我们都是欢迎各方业主和开发商提供一些更多的项目信息给到我。对于我们公司拓展这一块要求，随着目前百货的发展现在是老百货，或者是以后的购物中心，都是慢慢的向大体量的方向发展。你现在看到非常好的百货，已经基本具备了购物中心所有的素材，餐饮、娱乐、儿童体验中心，包括购物中心。
购物中心目前拓展的体量是希望能在万以上。如果能在购物中心做一个主力店，大概是三万五以上。区域位置要求，如果是在核心区内不能低于4万，在核心区外有非常大的体量购物中心，我们希望是在8万以上。
今天的话题主要是说业态之间的协调。我们说老百货一直在购物中心做个主题什么的，其实我们目前跟许多的大型的开发商，特别是全国性的大型开发商，在一起探讨一些事情，也谈一些项目的合作。有时候我们是想，购物中心和百货业在全国看看一些案例的时候，它是垂直型的，一块是百货，其他的一块是非常明显的精品店餐饮和娱乐。百货和购物中心之间没有产生太多的互动，我们现在设想的是和购物中心这个，如果是做主力店的话，不是我们全部来做购物中心，我们在里面做主店是希望掺和在一起。做餐饮这一块有可能是比较别的，因为要处理一些东西。在这中间是有一定的休闲区的，青吧、水果吧也好，在一个购物中心里面，如果一个平面大概达到12000或者是15000的时候，你是一定要提供一个公共区域来提供人们休息的。我们看到一个人在购物中心走累了半天得不到休息。
在一个大型的购物中心里面，他是需要一个集中百货的。这种集中百货是利于一些人对于目标性的这种消费进行商品对比，所以说我们经常开玩笑在某一个城市有一个非常好的购物中心，购物中心里面吃喝玩乐都有，有的客户去吃去玩了，然后打个的到我们百货公司买百货，这里面就说有可能对于购物环节和消费来说，他有不同的层次和不同的需求。我们未来以后拓展的方向，还是逐渐的向购物中心发展的。有其他的商家有大型的购物中心，我们也愿意跟其他的人合作购物中心。在国外有关一些其他的联合百货，他们在购物中心里面占比将近70%。这里面和开发商能产生互动，我们百货能做很多的事情，希望能够更多的机会和在场的开发商产生互动和合作的项目，谢谢！
穆建玮：我再推广一下银泰百货，01833港股大家可以关注一下，非常好的业绩。市值是200多个亿，私营率达到22.6，这是非常好的业绩而且在不断的增长。在购物中心里面，我们讲传统，大家可能在这种传统经验上有一个比重，购物、餐饮、娱乐，5：3：2，以前书上都这么说，大家做的时候大概是这样的一个比例。除了这些大的类别以外，更多的不是停留在这个上面，更多的是满足我们一个顾客，四种需求、五种需求在不同的时段，不同的空间可能会产生很多的需求，怎么样结合客户的需求，更多的子品牌、细品牌、小业态。像儿童教育、儿童娱乐、在一般的业主看来没有它不行，有它好象租金上面取舍的又有点不容易。我们看到，有一定体量的购物中心，现在能够真的产生聚客能力和聚客忠诚度的，往往就是这些核心家庭服务为目标的一些业态。这方面我们的黄总是做了很多的研究和探索，我们现在有请黄总。
摩根实德（北京）教育科技发展有限公司 (佳加欢儿童职业体验馆)总裁 黄杰
黄杰：谢谢主持人，大家好，我是黄杰来自摩根实德教育科技发展有限公司。这是为了给儿童体验项目专门成立的合资公司。我们主要是致力于儿童职业体验项目的投资、研发、运营、管理。儿童职业体验我想可能对很多在座的商业地产商来说都不陌生。简单的说在购物商圈或者是商业地产范围里面，我们建一个城市的模拟、虚拟化环境，配备一个相应的城市功能，婴儿就会衍生出相应的职业，我们会让3—12岁的孩子，在我们的虚拟的城市里面体验这个社会，体验不同的职业。通过他们的劳动赚取一定的虚拟货币，让小孩子很早的就了解世界，了解现在的社会是有劳动才会有回报的。同时我们也通过体验过程中的教育和引导，能够帮助孩子提升他的求知欲望、探索欲望。从整个项目来讲，是一个非常好的寓教于乐的项目。我们投资人特别是大连市的董事长徐明对我们的项目来说，你们做这个项目一定要8考虑到社会公益性，希望所有到我们项目来玩的孩子们都成为中国未来的思想家、发明家、管理者，希望这个教育能够对中国目前的教育体制，起到一个比较好的辅助、促进作用。
这个项目从运营到现在，从商业地产的角度，和商业地产业态的角度来说我们是一个新生儿，这个项目到目前发展虽然全国已经有60多个相同的业态进入开业状态，但是成功的并不多。我们确确实实是在商业业态环境里面是一个比较初生的婴儿。刚才穆总也说，从地产商来说，他们希望引进我们这样的业态。就像陈总刚才提到的，可能在短期回报和长期回报租金方面可能会有一些犹豫。因为要建一个虚拟的城市环境，需要有一定的体量，我们一般从前期，整个做调研和自己去选址的角度说，我们希望能够找到一万平米以上的建筑面积里做我们的项目。所以都遇到很多的问题。
我跟主持人沟通之前就谈到。
第一我们这个项目对商业地产的运营商来说，是有非常大的吸引力。我们在前期跟很多线城市高端的购物中心进行沟通的时候，我们跟他们提出来儿童职业体验项目，是目前大家都追求的，在中国的独生子女社会状态下，1+6最佳的消费模式。一个孩子带着一对父母，一对父母的父亲和母亲又会带着他们的子女过来。因为现在是独生子女的政策，到今天孩子是这个家庭的核心。父母也是独生子女，所一家六口都会围绕孩子会进行消费，规划他们的生活。因为它本身对孩子有非常天生的吸引力，孩子们在所有的职业体验过程中会玩的非常开心，他会不停的到我们的职业中心来消费。由于中国教育体制的问题，礼拜一到礼拜五孩子是要上课的，到了周末的时候，大一点的孩子又要参加各种不同的补习班，培训班。学琴、学画，孩子目前是背负着沉重的负担，到我们这里来玩可能是他们放松的一种机会。我们这个项目在中国运行的两年多，普遍的被接受的程度并不是很高。
整个从我们目前看到的已经营业的40多家相同业态项目来说，也基本上没有盈利的。这里面牵扯的就是商业业态互动，从我们做儿童职业体验来讲，虽然我们出于一种社会效益做这个项目，因为毕竟是一个企业，如果不能够养活自己，怎么去做社会效益就是一个空谈。我们借这个机会，也跟大家沟通一下，儿童职业体验教育，因为他前期的投入相当的巨大，他的运营维护成本也非常的巨大。由于有1+6的消费模式，由于孩子在我这玩，我们可以不停的进行游戏升级的办法吸来引孩子，从三岁开始，甚至一直到十几岁，已经不能做这些职业体验的时候，我们可能会给他提供更多的职业技能的体验，我们也希望这个孩子从我们的儿童职业体验的平台上，从三岁一直走到他大学毕业。等这个孩子大学毕业以后，受到我们的影响，返过来还会带他们的孩子过来，这个行业商家来讲，对地产商来讲也是一个非常强的联合机制。我们希望跟大家交流，我们也是希望跟未来地产商合作的时候。
一我们是希望在这个项目合作之前，我们就能达成一个协议，我们能够建成一个虚拟的环境。我们高楼可能是
从业态合作的角度来讲，因为我们这个项目要到今年的5月份才能开业，所以我们现在因为毕竟是新来者，我们不能理直气壮的说，我们一定能给其他的业态带来什么样好的影响，但是我们也在做很多很多的研究工作。包括跟大公司的商家，大公司的业主，都在做一些很好的沟通，我们希望将来当家长带着孩子来我们的儿童职业体验城来学习、游玩的时候，我们会把家长通过跟在座的商家的某种合作的方式，“赶”到你们那个地方去消费，让孩子安安心心的在他自己的世界里面做一个小大人，以此既能让孩子，特别是在独生子女环境里面能在一个陌生的环境里面，跟不同的小朋友交朋友，同时我们也希望把家长请到周边的商场里面去消费，谢谢大家！
穆建玮：这是一个创新的业态，因为在购物中心里面，不能用传统商场的思维去思考，像我们在百货店买东西一样，实际上购物中心是一种生活方式和现行消费隐性消费相互关联的消费场所，像这种儿童寓教于乐的佳加欢，实际上培养了核心家庭，我们有多少住户，围绕孩子实际上这个购物中心是一个黏合剂，伴随孩子从3岁到12岁，他把整个家庭的对这个购物中心本身的忠诚度和亲和感培育起来，它对别的商家高附加值的，人都是投桃报李，这种寓教于乐的方式，核心家庭就会对你这个品牌产生忠诚，他就觉得应该在这个地方去消费，所以有的低租金业态，但是作为购物中心来讲是非常高的附加值。我们在5、6月份时候能够亲临我们黄总的项目去学习，再次感谢黄总。
刚才我们讲，现在来了一个租金比较高的。他不是卖表的是卖时间的。时间怎么卖？我们听听庄总的。
图为名家时间（Designer Times)行政总裁 庄焕华 庄焕华：现在流行创新，我是庄焕华从香港过来参加这个会议。年纪上上可能最年轻的，我从1993年4月8号已经开第一家专门店，在1994年的时候，我在北京也开了第一家专门店，通过20多年在中国发展零售。今天的主题我想集中在组合两个字，现在由于商业地产的高速发展，很多地表性也好，地点的也好，昨天万达的老总已经说，兼顾不了太多的事情，组合是一个问题。举个例子，在一个城市，很多商场他们为了效益，同样的商场，作为我们零售商来讲怎么应对这个问题，我只能够调节我们自己。
我们公司代理了大概有20个品牌，我们只能够以我们自己的组合去迎接不同的商业地产。比较成功的例子是在上海东路有一家鸿毅广场，每一个新开业的商场，有点像北京王府井这样的，都是以流行手表作为一个适应点，所以我们在那边开了，经过五年，随着商场的发展，基本上每一个商场的老板，我认识的，过来两三年他就说我要做名牌。今天鸿毅广场在一楼的位置，已经从一个（英文）小小的品牌，到今天已经有十几个大品牌的商店。包括一些瑞士名表，这就是我们作为一个零售商用组合去应和他们。
另外在南京，摩根实德有一个国际广场，开业的时候有（英文）大部分的名表，考虑到南京的城市，我们把一个品牌去掉了。这是我们从组合里面去改变的，我们目前的经营状态是根据每一个商业的地产，可能这是有点不同的，你会看到麦当劳，等等都是一样的，但是名家是不一样的。我们在每一个百货商场里面，上海的万象城，我们都有一个不同的面貌，不同的品牌的思考，适合当地的人群，跟当地的商场的定位。我觉得组合作为零售商来讲，我们能做一个应对迎接今年快速商业产的情况，谢谢！
穆建玮：大家有时间的时候可以去我们庄总的店里面看一下，他卖时间是怎么卖的，他说他不卖表，我还是对这句话比较感兴趣。我们有请到我们星期五餐饮有限公司的张家栋张总他的经营经验，目前在购物中心的定位和一些需求，请他来阐述一下他的看法。
图为北京星期五餐饮管理有限公司开发部总监 张家栋 张家栋：谢谢主持人，大家中午好，我想跟大家交流的是我对商业地产的一种想法和它的运行管理，至于我所从事的品牌我现在不想跟大家做更多的介绍，因为介绍可能会占用大家更多的时间。我想讲的我们现在的主题是商业地产，我只是代表我个人跟大家沟通一下，商业地产我个人的看法。今天在座的开发商不多，叫做甲方和乙方，我们作为甲方跟开发商提一点小小的建议。
商业地产区别于房地产，和旅游地产等等，商业地产的属性是商业。还是要遵循商业的规律来进行规划和管理，我们通常讲专业的人做专业的事，对于开发商来讲他只是考虑地产的开发，而没有过多的考虑我们乙方的需求和商家的需求。对于地产来讲它要求的面很细而且很广，不同的商家有不同的需求，不同的商家有不同的定位，这种需求和定位把它整合在一起才是一个商业地产正常发展的因素。这种因素怎么跟地产商结合利起来这就需要一个沟通的平台，这个平台我建议开发商应该在前期的时候和这些商家做一个沟通，这种沟通是非常有必要的，决定你的商业地产成功与否。
我看商业地产项目里还有很多叫做产权式商铺，在我从事这种开发选址20多年来讲，我跟这种产权式商铺订单只有一两个而已。为什么这么少？还是和产权式商铺的这种定位有很大的关系，我们在座的可能都是来自北京的一些商家，北京的产权式商铺，在这里我们要点商家可能不太礼貌，大家心目当中都有，这种产权式商铺和它所在的位置和项目，这种项目有几个运行成功的，可能寥寥无几。为什么呢？我在网上看到，大家对这种产权式的商铺，把它笑侃为三无式产品，无规划，无定位，无管理。
这种产权式大多数运行的叫做物业管理，用物业管理的方式来管理商业，我觉得很不合适。举一个很简单的，就像公交运行和出租运行，虽然都在运行交通但是它的定位不一样，客群不一样，你用公交的管理方式管理出租不行，用管理出租的方式管理公交同样不行，所以用物业的方式管理商业同样不行，商业管理要把商家组合在一起做一件事情，把商业做一个很大的促销和推销，要做一个很大的（英文）。作为产权式的商铺有可能吗？商家都是小业主，他能够服从于你一的一个促销方式吗？所以我觉得作为乙方来讲，商业项目选址的时候，可能在这上我们要稍微慎重一点，这是我给大家的一个建议，所以要讨论商业地产，我觉得要用一天两天的时间去讨论，显然时间不够，从目前来看，现在我们的商业要进入商业地产年代，我觉得我们静下心来踏踏实实的好好总结一下，我们作为品牌商家对市场的需求，对开发商的需求，怎么样把它友善的组合在一起，能够达到一个商业地产正常运转和良性的互动，谢谢大家！
穆建玮：非常感谢张总，我结合一下前面几个嘉宾，做一个小结，本人是在和美商地，我们一直在做项目的策划和商业的规划设计，包括招商运营，在这个过程中，我就发现分不同的地区，开发商投资的出发点和心态不一样。在三四线比较落后的一些地方主要是以卖为主，所以不太在乎持有性业务怎么去规划，在一二线城市，包括现在部分的三四线中心城市就比较在乎了，他们觉得要做这三项工作。
我们整个建筑设计，用于房地产开发的前期定位和概念规划这个阶段，开发商可以完全主导，征求一下专业机构或者部分的意见，那是为了用地，设定一些条件去拿地，但是你要做一个产品落地的时候，一定要作前期比较深化的定位，结合专业的机构，不能用设计院完全来代替专业的策划机构，很多人说我脑子里面想一个东西，我找一个设计院画个图就完了，这是你的权利，但是有的时候市场用“脚”投票，不是用“脑袋”去投票，所以在方案的过程中，我们要以商定产策划、规划做在前面。
在完成了方案设计，进入施工的过程中，我们的主力店，包括我们的招商规划、品牌规划，物业规划，运营规划，动线，设施设备，要求，还有整个空间上面，客户、交通组织方面都进行细致的分化，结合商家的意见，专业的需求，和业态配比的位置，垂直交通，平面布局要一次性深化，一次性装进去，避免我们开工以后再推倒重来，或者有大的改动，机线的预埋等等。像我们现在餐饮娱乐的比重逐步增多的情况下，购物中心体量空间结构逐步复杂的时候，一定要把商业规划作到专业及程度，中间有一个连接，连接开发商的思想，以及我们商家的需求和设计规范的需求，和控制性规划的需求的时候，这里面就专业的创造价值，不是要去忽悠，大家的脚步要在一起经过严格的评审做到的。
现在很多的开发商有些时候把所谓的机构不愿意付出专业的服务费，那你就错了。在任何房地产的项目里面，营销费用，策划费用，它是在3%—5%左右，你投的多获得的越多，不然最后你付出的代价更大。现在很多的品牌都好找，开发商说那我自己找就的了，还用你干什么，这是两个概念，它有它专业的价值，在于它把业态的配比和科学的东西整合起来，包括技术性的对接，不是说谁认识谁，靠一种简单的关系，商家还有一个选址定位，物业优化的问题。把这些东西在开发之前，预埋进去，为一个项目的未来，创造更好的，不留遗憾，做精品，做正品，要靠一个产业链伙伴，以商定产，这么一个完整的过程，希望我们能够相互沟通理解，今天这个主题非常好，看看有什么问题没有，几个嘉宾有什么要说的没有的话大家有机会换换名片，耽误大家时间了，谢谢各位嘉宾。
此文为转发新浪商业地产论坛实录http://sydc.sina.com.cn（仍有参考价值）
- 项目对接快讯
-
- 最新信息
- 热门信息
