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2011年度法国住房市场整体情况
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内容摘要
2011年的法国住房市场存在一定复苏迹象，呈现出住房紧缺现象依然突出、城市平均房价居高不下、住房租金价格保持稳定、住房信贷成本有所增加、国际富余资金快速涌入、房产中介市场稳步复苏等特点。法国政府高度重视解决法国居民，特别是低收入群体的住房问题。为改善住房短缺现状并解决房价高企问题，法国政府近年来出台多项措施以促进、规范和引导房地产市场发展，有关做法和经验值得国内借鉴。
一、基本情况
2011年的法国住房市场存在一定复苏迹象，但在当前欧债危机背景下，失业率上升、购买力下降、流动性资金不足等不利因素仍影响着法国住房市场发展。2011年，法国住房市场总体特点如下：
（一）住房紧缺现象依然突出。
截至2011年底，法国境内共有住房约2650万套，其中由政府出资兴建或提供补贴的社会福利住房共计480万套。2010年和2011年，法国分别新建住房34.6万和42.1万套，均未超过2007年国际金融危机前43.5万套的建设水平。预计2012年法国新建住房数量约35.9万套。目前，法国住房困难人数约360万，住房缺口约90万套,紧缺现象依然突出。
（二）城市平均房价居高不下。
2011年法国境内房价平均上涨7.3%，受投资性需求支撑，大巴黎房价地区上涨22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波尔多、马赛每平米平均住房价格分别为8648、4039、3175、2888和2779欧元。在巴黎20个区中，有7个区的住房均价超过每平方米1万欧元大关，其中第6区房价最高，均价达13500欧元；第9区房价最低，均价约6500欧元。
（三）住房租金价格保持稳定。
2011年，法国境内住房月租金平均价格为12.4欧元/平方米，其中1175个法国城镇的月租金价格超过9欧元/平方米，巴黎市区住宅月租金平均价格约35欧元/平方米，主要商业区的住房月租金价格最高甚至达到54欧元/平方米。2011年法国住房租金价格较上一年上涨1.9%，基本保持稳定，涨幅与通货膨胀率基本持平。
（四）住房信贷成本有所增加。
受欧洲债务危机影响，法国商业银行流动性资金短缺，纷纷缩紧住房信贷。2011年底，法国银行上调房贷款利率，上调后的按揭贷款利率分别为15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上涨0.5个百分点。银行提高住房贷款利率增加了部分购房者的成本。但与2007年国际金融危机和欧洲债务危机爆发前相比，借贷利率仍处在较低水平。
（五）国际富余资金快速涌入。
受欧洲债务危机影响并出于房产保值因素考虑，近年来，国际富余资金快速涌入法国房地产市场，尤其是巴黎豪宅市场，这是导致巴黎房价居高不下的重要原因之一。2011年，在售价1000万元以上的房产中，法国买主只占一成左右；在售价500万至1000万欧元的房产中，法国买主只占25%。来法购买豪宅的客户主要来自发展中国家和海湾地区。
（六）房产中介市场稳步复苏。
2011年法国房地产市场总体呈复苏态势，法国房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法国住房市场60%的买卖交易通过房屋中介机构完成，2011年法国住房和职业场所的出租以及房地产市场中介活动共创造了740亿欧元的营业收入。目前，美国房地产中介集团--科威公司拟进军利润丰厚的法国房地产市场，计划在2012年在法开设10家连锁中介公司。
二、经验借鉴
法国政府高度重视解决法国居民，特别是低收入群体的住房问题。为改善住房短缺现状并解决房价高企问题，法国政府近年来出台多项措施以促进、规范和引导房地产市场发展。总体上看，法国房地产市场近年来发展平稳有序，在拉动经济增长和维护社会稳定方面做出了较大贡献。
（一）加强住房法律保障。
法国政府积极出台相关法律法规保障法国民众的住房权力，以推动“居者有其屋”目标的实现。法国政府于2000年出台《城市互助法》，要求在人口超过5万的城镇中，社会福利房占全部住房的比例不得低于20％，否则相关地方政府将受到处罚；2006年制订《国家住房承诺法》，鼓励加大福利性住房供给；2007年出台《可抗辩居住权法》，要求政府保障居民的合法住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。该法还规定，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要，在住房申请没有得到满意答复的情况下，无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人员等住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
（二）完善住房经济调节。
法国政府通过经济手段加强住房市场调节，一方面刺激住房需求带动经济增长；另一方面保障住房供给平抑市场房价。法国政府实行对购买第一套住房的人和家庭给予低息贷款的政策，这项措施不受收入金额限制，惠及所有法国民众；在法国居留的人都有权利享受住房补贴,该补贴的重点是面向低收入家庭,无论是租房,还是买房偿付贷款,只要收入水平低于政府规定标准,都有权获得补贴。在欧债危机背景下，法国政府出台措施规定在2011-1012年投资购买新房并将房子出租的买主可享受减税优惠，这项措施使得新辟的房屋建筑工地数大增。此外，法国政府对房产所有者征收重税。购房者不仅要向政府缴纳高额的房产税，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水，遏制了住房领域投机行为。
（三）加大福利住房供给。
法国政府积极加大住房供给力度，2011年法国新建住房数量42.1万套，较2010年增加了21.7%；房屋建筑许可证的颁发数量约53.48万个，同比增长了17.9％；在新建42万套住房中，法国政府出资建设福利住房共计12.4万套，占到29.5%。法国的福利性住房是指公共或私营机构投资兴建的，为收入较低、无法通过房地产市场获得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业资助、建设并管理的住房以及得到公共机构资助的集资建房。目前，在法国2650万套社会住房总量中，社会福利住房占到总数的18.4%。目前，社会福利住房继续以每年平均10万套的速度投放市场，由于法国各界政府的不断努力，每1000个法国人拥有84套社会福利房，社会福利房占到可出租房的60%左右，法国是目前居民拥有住房率最高的国家之一。
（四）规范住房市场发展。
法国政府注重规范住房市场发展，住房公证制度是规范住房市场发展的重要手段之一。法国的住房公证制度极其完善，在每年400余万份公证文书中，接近40%是不动产的公证。法国的公证制度不仅对不动产交易实施法律保障，还向民众提供有关不动产的各类信息，发布房产价格指数，公布各类房产拍卖消息等。法国公证协会每三个月会向公众发布全国房价通告，详细介绍法国各地房价升降指数，单位价格，与以往同期指数比较。法国公证协会发布的各项不动产信息成为法国房屋价格的风向标。投资者可以根据其发布的信息，寻找相应的投资目标。房地产业界人士则通过其信息，制定出不同的营销策略。为进一步规范住房市场发展，法国政府拟通过行业立法、职业培训等多种方式加强对房产中介交易员的管理，同时拟设立相关委员会，以调解房产中介交易员和消费者之间的纠纷。
（刘伟）
2011年的法国住房市场存在一定复苏迹象，呈现出住房紧缺现象依然突出、城市平均房价居高不下、住房租金价格保持稳定、住房信贷成本有所增加、国际富余资金快速涌入、房产中介市场稳步复苏等特点。法国政府高度重视解决法国居民，特别是低收入群体的住房问题。为改善住房短缺现状并解决房价高企问题，法国政府近年来出台多项措施以促进、规范和引导房地产市场发展，有关做法和经验值得国内借鉴。
一、基本情况
2011年的法国住房市场存在一定复苏迹象，但在当前欧债危机背景下，失业率上升、购买力下降、流动性资金不足等不利因素仍影响着法国住房市场发展。2011年，法国住房市场总体特点如下：
（一）住房紧缺现象依然突出。
截至2011年底，法国境内共有住房约2650万套，其中由政府出资兴建或提供补贴的社会福利住房共计480万套。2010年和2011年，法国分别新建住房34.6万和42.1万套，均未超过2007年国际金融危机前43.5万套的建设水平。预计2012年法国新建住房数量约35.9万套。目前，法国住房困难人数约360万，住房缺口约90万套,紧缺现象依然突出。
（二）城市平均房价居高不下。
2011年法国境内房价平均上涨7.3%，受投资性需求支撑，大巴黎房价地区上涨22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波尔多、马赛每平米平均住房价格分别为8648、4039、3175、2888和2779欧元。在巴黎20个区中，有7个区的住房均价超过每平方米1万欧元大关，其中第6区房价最高，均价达13500欧元；第9区房价最低，均价约6500欧元。
（三）住房租金价格保持稳定。
2011年，法国境内住房月租金平均价格为12.4欧元/平方米，其中1175个法国城镇的月租金价格超过9欧元/平方米，巴黎市区住宅月租金平均价格约35欧元/平方米，主要商业区的住房月租金价格最高甚至达到54欧元/平方米。2011年法国住房租金价格较上一年上涨1.9%，基本保持稳定，涨幅与通货膨胀率基本持平。
（四）住房信贷成本有所增加。
受欧洲债务危机影响，法国商业银行流动性资金短缺，纷纷缩紧住房信贷。2011年底，法国银行上调房贷款利率，上调后的按揭贷款利率分别为15年期4%、20年期4.24%和25年期4.37%，平均上涨0.5个百分点。银行提高住房贷款利率增加了部分购房者的成本。但与2007年国际金融危机和欧洲债务危机爆发前相比，借贷利率仍处在较低水平。
（五）国际富余资金快速涌入。
受欧洲债务危机影响并出于房产保值因素考虑，近年来，国际富余资金快速涌入法国房地产市场，尤其是巴黎豪宅市场，这是导致巴黎房价居高不下的重要原因之一。2011年，在售价1000万元以上的房产中，法国买主只占一成左右；在售价500万至1000万欧元的房产中，法国买主只占25%。来法购买豪宅的客户主要来自发展中国家和海湾地区。
（六）房产中介市场稳步复苏。
2011年法国房地产市场总体呈复苏态势，法国房屋交易量同比增加13.8%，高于2009和2010年水平。法国住房市场60%的买卖交易通过房屋中介机构完成，2011年法国住房和职业场所的出租以及房地产市场中介活动共创造了740亿欧元的营业收入。目前，美国房地产中介集团--科威公司拟进军利润丰厚的法国房地产市场，计划在2012年在法开设10家连锁中介公司。
二、经验借鉴
法国政府高度重视解决法国居民，特别是低收入群体的住房问题。为改善住房短缺现状并解决房价高企问题，法国政府近年来出台多项措施以促进、规范和引导房地产市场发展。总体上看，法国房地产市场近年来发展平稳有序，在拉动经济增长和维护社会稳定方面做出了较大贡献。
（一）加强住房法律保障。
法国政府积极出台相关法律法规保障法国民众的住房权力，以推动“居者有其屋”目标的实现。法国政府于2000年出台《城市互助法》，要求在人口超过5万的城镇中，社会福利房占全部住房的比例不得低于20％，否则相关地方政府将受到处罚；2006年制订《国家住房承诺法》，鼓励加大福利性住房供给；2007年出台《可抗辩居住权法》，要求政府保障居民的合法住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。该法还规定，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要，在住房申请没有得到满意答复的情况下，无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人员等住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
（二）完善住房经济调节。
法国政府通过经济手段加强住房市场调节，一方面刺激住房需求带动经济增长；另一方面保障住房供给平抑市场房价。法国政府实行对购买第一套住房的人和家庭给予低息贷款的政策，这项措施不受收入金额限制，惠及所有法国民众；在法国居留的人都有权利享受住房补贴,该补贴的重点是面向低收入家庭,无论是租房,还是买房偿付贷款,只要收入水平低于政府规定标准,都有权获得补贴。在欧债危机背景下，法国政府出台措施规定在2011-1012年投资购买新房并将房子出租的买主可享受减税优惠，这项措施使得新辟的房屋建筑工地数大增。此外，法国政府对房产所有者征收重税。购房者不仅要向政府缴纳高额的房产税，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水，遏制了住房领域投机行为。
（三）加大福利住房供给。
法国政府积极加大住房供给力度，2011年法国新建住房数量42.1万套，较2010年增加了21.7%；房屋建筑许可证的颁发数量约53.48万个，同比增长了17.9％；在新建42万套住房中，法国政府出资建设福利住房共计12.4万套，占到29.5%。法国的福利性住房是指公共或私营机构投资兴建的，为收入较低、无法通过房地产市场获得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业资助、建设并管理的住房以及得到公共机构资助的集资建房。目前，在法国2650万套社会住房总量中，社会福利住房占到总数的18.4%。目前，社会福利住房继续以每年平均10万套的速度投放市场，由于法国各界政府的不断努力，每1000个法国人拥有84套社会福利房，社会福利房占到可出租房的60%左右，法国是目前居民拥有住房率最高的国家之一。
（四）规范住房市场发展。
法国政府注重规范住房市场发展，住房公证制度是规范住房市场发展的重要手段之一。法国的住房公证制度极其完善，在每年400余万份公证文书中，接近40%是不动产的公证。法国的公证制度不仅对不动产交易实施法律保障，还向民众提供有关不动产的各类信息，发布房产价格指数，公布各类房产拍卖消息等。法国公证协会每三个月会向公众发布全国房价通告，详细介绍法国各地房价升降指数，单位价格，与以往同期指数比较。法国公证协会发布的各项不动产信息成为法国房屋价格的风向标。投资者可以根据其发布的信息，寻找相应的投资目标。房地产业界人士则通过其信息，制定出不同的营销策略。为进一步规范住房市场发展，法国政府拟通过行业立法、职业培训等多种方式加强对房产中介交易员的管理，同时拟设立相关委员会，以调解房产中介交易员和消费者之间的纠纷。
（刘伟）
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