彭州市白鹿中法风情小镇4A级景区旅游观光生态农庄项目

成都市彭州市属于县级市，正在进行设区申报，总体规划为“打造绿色生态之都、千亿产业之城、田园休闲之谷”。白鹿镇作为彭州市东北部山区镇，其发展定位为以休闲旅游观光为主，生态农业开发为辅。   

白鹿镇是成都市的十大古镇（川西九大古镇）之一，是国家地质森林公园所在地，拥有全国重点文物保护单位上书院(又名领报修院，100多年前由法国传教士修建)，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地之一。

白鹿镇灾后已打造成中法风情小镇，2014年白鹿镇被批准为国家AAAA级旅游景区。  

白鹿镇距离成都市区60公里，从成都市区驱车 80分钟即可到达。白鹿镇已纳入成都市一小时旅游经济圈，周边分布有都江堰、丹景山、葛仙山、银厂沟等景区,是四川省重要的旅游片区之一。

近年来，白鹿镇根据其产业空白，在旅游与相关配套产业及设施方面进行优化探索，拟改变白鹿镇仅有传统小型农家乐的现状，将传统农业向现代生态观光农业过度，建设生态农业观光园，故提出建设该项目。

 项目划分为现代农业观光园区、休闲怡养区、水上游乐区、服务区等5大功能区，其中5大功能区又可细分具体的功能区。

 现代农业观光园区主要有成片花卉、绿色蔬菜、水果、药材、白茶等种植，发展林下养鸡、养羊、养鹿等，外加采摘体验区。

本项目总规划面积1050亩，包括林地、耕地、荒坡河滩等，项目建设用地为设施农用地，无需办理征用手续。

市场分析 ：

本项目填补了国家AAAA级景区无休闲怡养观光农业项目的空白。项目地处区域人口稠密，城市化水平高，交通便捷，具有旺盛的休闲旅游消费市场。

一、本项目根据市场需求强弱定位于以下人群：

1、长期消夏避暑的退休老人，喜欢农耕文化的人群；

2、周末开车出游赏花，喜欢寻找新场所的一部分人，特别是对于西方文化，西方节庆和西式婚礼有浓厚的兴趣年轻人群；

3、喜欢探险，野外露营的驴友族；

4、天主教、佛教、道教宗教朝圣者；

5、摄影师、画家、地质、考古、科研学者等；

6、海内外慕名而来的旅游者；

7、商务会议、企业聚会等高端客户群。

彭州市是全国绿色和无公害农产品生产大县，全国已形成了“北有山东寿光，南有四川彭州”的农产品生产、销售格局，白鹿镇绿色食品资源丰富，开发潜力巨大。

近三年来，白鹿镇在旅游旺季（5—10月）每天游客达3000人以上，周末可达6000人以上，2013年春节、国庆黄金周游客量达到2万人/天，目前游客量继续呈现增长趋势。

三、根据项目生产规模及接纳能力测算，项目可预计形成的市场需求为：

1、旅游客源分流，预计游客游览了白鹿法式风情小镇特别是全国重点文物保护地上书院后，按照8个月，平均每天游客2000人次计算，全年可以有48万人次游览本项目，计划门票价格为40元/人次（低于4A级景区指导价）。

2、本项目怡养中心接待能力为280个床位，其中200个床位接待常住人员，其余80余个床位用于接待家属或零星游客。根据民政部门最新统计数据，我国每千人老年人拥有的怡养床位目前仅为24个，远远不能满足需求。

3、预计本项目无公害和绿色农产品销售的市场分布为：游客及怡养中心就地消化50%，彭州市消化10%，外销周边区域10%，已无需拓展其他区域市场。

综上所述，本项目发展潜力巨大，有极大的市场机会。

效益分析或项目优势：

项目公司已注册，名称为成都天鹿观光农业发展有限公司，项目已经彭州市发改局备案。

本项目地处白鹿法式风情小镇AAAA级景区，距全国重点文物保护地上书院约200米。

本项目为体现白鹿镇地名的来历，拟建1个白鹿养殖场（白色的鹿）供游人观赏。

种植区拟增加种植当地特有的茶叶品种---白茶。

水上游乐区除一般游乐项目外，拟养殖冷水鱼，并开创全国冷水鱼垂钓的先例。

项目沿白鹿河建设，河水来自天然冒水洞，生态优势明显。

项目主要经济指标：

年均收入
 万元
 3750
 
年均营业税金及附加
 万元
 127
 
年均营业成本
 万元
 1708
 
年均利润总额
 万元
 1915
 
年均所得税
 万元
 240
 
年均税后利润
 万元
 1675
 
投资收回期限（所得税前）
 年
 2.5 （不含建设期）
 
投资收回期限（所得税后）
 年
 3.6 （不含建设期）
 
年均投资利润率
 %
 36.97
 
年均投资利税率
 %
 39.42
 
盈亏平衡点
 %
 34　

投资预算：

包括怡养院，项目总投资5180万元（其中流动资金300万元），不包括怡养院总投资约3200万元。

    项目已完成桥梁、河堤打造，道路，水上游乐区场地清理等工程，外加前期费用，投资额约850万元。

合作方式：

1、股权可以转让60%-80%，由投资商控股，3-5年退出（也可不退出，长期经营），退出方式及代价可以协商。如包括怡养院，需要融资4500万元，不包括最低融资2500万元。

2、债权融资2500-4500万元均可，能够承担年息不超过15%，期限3-5年，但除股权质押、大股东（自然人）承担连带责任保证外无其他担保措施可以提供。          

其他：

1、该项目规划有怡养院，目前发改局备案暂时为实施生态农业观光部分，待投资商确定后，可以配合投资商另外报批怡养院。

2、该项目可以争取的农业、林业、民政等渠道的补贴资金能够达到总投资的30-50%。

3、该项目沿白鹿河建设，白鹿河适合进行漂流活动，如果投资商有兴趣，可以实施漂流项目。