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转发新浪商业地产论坛实录(仍有参考价值)
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转发新浪商业地产论坛实录(仍有参考价值)

 

  主持人:各位嘉宾上午好,2012年中国商业地产行业年会今天的论坛马上就要开始,我们今天论坛的主题是产业篇——谋创新之变,产业篇谋创新之变,我们大家都很有感慨,我们第一讲谋。大家知道进入2012年以来,中国的房地产环境已经发生巨大的变化,我们很多人会感觉到,在目前的情况下,我们的房地产已经不是那么好做了,在这种情况先,我们大家要想到的就是谋。在环境比较恶劣,前路比较艰难的时候,我们大家要更多的习惯思考,谋略,布局。

 

  今天我们可以看到,万达广场在全国发展的非常多,我们可以想像,十几年以前,当王健林,他们在面临着住宅地产,发展红红火火的时候,他们已经下定决心,整个万达地团要在中国的商业房地产里面发展去开创一片新的格局。经过十多年的耕耘,我们可以看到,万达集团在全国取得了非常好的成果,同样我们可以看到万达今天的成功,我们可以看到万达在十几年前他们为将来的发展定下了谋略、格局,我们可以看到2012年中国的房地产已经进入了一个转折,发展的关键之年,目前这个时代里,我们可以说是一个最好的时代,也可以说是一个最差的时代,如果说我们在座的各位企业家能够把握好今天的发展战略机遇,明天,下一个万达可能比万达更加成功的商业地产企业,继续的涌现,因为中国商业房地产的发展应该说才刚刚开始,这是我们今天讲的第一个主题。

 

  第二个主题就是创新,大家做商业房地产这么多年,我们感觉到这个格局每天、每时、每刻都在发展变化,新的机遇已经出现,我们可以看万达,万达从第一代的产品到第三代产品,现在谋求去做第四代产品。我们看全国的商业房地产,像第一大道,东北的时尚集团,他们开始布局全国的地下发展,包括第一大道,原来就是地下工程,湖南栎阳,地级城市,包括在虎门都是地下商业,它已经出现。此外我们可以看到,在很多的专业市场,它很低端,但是我们现在看到很多新的市场,他们已经出现了百货化的,韩国的服装市场已经非常的高端,尤其是像白货这种格局。同时我们可以看到奢侈品,我们原来一直讲奢侈品集中在大城市,现在很多的奢侈品已经进入到地级市。所有的格局都汇成一句话就是变化,我们能够深刻的感觉到,随着中国商地产长远的发展,变化已经开始产生,所以我们讲创新是这个时代的主题。此从国家发展格局我们可以看到整个中国的发展,已经到了一个关键的时期,我们国家原来是一个出口导向的国家,现在出口已经受到了阻碍,因为欧美国家的经济环境不可能在段时间内回转。

 

  我们中国这么多的企业,在中国有8万个服装企业,这么多的服装企业原来一直都是在代工,现在当国外的环境不好的时候,他们会怎么样,他们会转身把他们的精力投入到国内的品牌发展和建设,所以在中国以服装行业为例有8万个服装品牌,像我们看到福建的品牌,浙江的品牌,报喜鸟,休闲是美特斯邦威,在国内有大量的服装企业,原来是做简单的代工,现在在国内建品牌、渠道,他们谋求在整个国内的发展,这种体验上我们科技可以看到很多的百货市场化,市场百货化。像广州的这种市场,营业为例,原来在广种的一个市场,原来可能到10点钟就关门了,现在零售的比例大欧大的增加,从前面的企业我们可以看到,整个中国的社会,变化已经开始产生,而且创新是我们这个时代不变的主题,在目前的情况下,2012年的时候,整个中国的商业房地产开始了分化和组合,所以我们今天的主题是2012年谋创新之变,我们可以说这是一个有谋略的时代,同是是一个创新的时代,同时是一个变化的时代,这个时代唯一不变的就是变化本身。

 

  我们今天论坛第一讲由王永平先生给我们做中国商业地产年度回顾与展望,下面大家掌声有请。

 

图为中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平  王永平:各位早上好,会议进行到了第二天,今天的主题我们会讲得微观更务实一些。今天我要发布我们对2010年的回顾和2012年市场的展望,形成这个报告之前,我们在不同范围内开过多次征求意见的会议,做过专家讨论,今天在座的一些朋友也都参加了。同时还发放了有上百张专家的专题问卷,同时也引用了新浪的一些调查的数据合成了这样一个报告。这个里面华夏做了很大的贡献,给我们提供了很多的素材。

 

  首先回顾了2011恩年中国房地产的发展概况,商业房地产一定会讲到商业,尤其是中间零售的部分,2011年中国消费市场应该说保持一个比较良性的增长,突破了18万一同比增长17.1%,我们在过去的15年间都保持着这样的增长速度,这就促进了百货中心以及商业物业的开发。尤其是我们终点监测的一些零售企业,它的增长状况也比较好,前100家增幅更高一些达到22.6%。这是商业,商业地产国家统计官方里面分成两个指标来统计,一个是商业营业用房,商场,购物中心,批发市场,这是一部分,还有一部分包含了酒店,还有一个就是办公楼,或者叫写字楼,这两个构成了商业地产的全部内容。

 

  我们在2011年的数据对比来看,我们把这三个指标进行对比,商业营业用房,商品房,这几个指标来看,其中六大指标,我们的商业无论是办公还是营业用房,都明确领先于我们的住宅,这者大家的市场感受是一样的,在2011天我们的住宅处在低迷的状况,前几年高增长的状况有明显的变化。我们抽取了六大指标,一个是开发投资,一个是新开工面积,施工面积,销售面积,销售额,销售的均价增幅,这里面唯一遗憾的就是有一块租金的对比指标,没有一个部门做完全的统计。商业地产里面,持有性物业的比重越来越多,而且租赁性的价格走向可能对市场判断也是非常有意义。

 

  商业应用房的开发投资,在2011年的时候达到7300亿,同比增长31%,超过30%的增长幅度是比较高的,办公楼的开发更高达到40%。这两个数据加起来总规模是2500亿,我们商业地产2011年的投资额是1万亿,整个住房的投资大概占到15%左右,整个商业比重是这样的。

 

  商品住宅的开发去年是6万多亿,增长是27.9%,有的人认为住宅市场现在这么不好,为什么增幅还会表现得这么高?这里面有大量的经济适用房的开工建设,把这个指标也带起来了。商业应用房新开工的面积在2011年增长幅度达到18%,办公楼新开工的增长幅度达到45%,可以看到我们后面的办公楼比重在不断的增加,因为我们有大量的城市综合体的出现,所以这个增长幅度是比较快,这个增长里面也是地区差异比较大,像去年北京甲级办公楼的住宅增长差不多翻了一倍,这在过去北京的历史上也是没有过的,在全国其他城市也是没有过的。最贵的国贸,顶层写字楼,每个月的租金要到1600块,这在一般的三线城市就是一块,二县也就是两三块,北京的甲级写字楼过去七八快就是很好的会水平,当然国贸是按使用面积来测算的,打个七折,这个价钱也是非常高的数据。我们觉得这个写字楼里面地区差异比较大,所以北京的写字楼的增长,并不代表写字楼的回暖,或者写字楼进入一个新的发展阶段,这不说明问题,我觉得北京的状况很明显就是供求失衡,过去的两年,在四环以内,没有增加新的有体量的办公楼的供应,像成都这样再建的办公楼的市场一定不会有明显的增长。

 

  商品房的新开工面积是16%,商业用房的施工面积,就是在建的商业应用放,在2011年里面达到5600平方米,办公楼是1500平方米,这个增长一个是26,一个是31比我们的住宅还要高,卖得还是不错,办公楼是百分之六点多,还有一个销售额,去年商业应用房全国卖了6700亿,住宅最低是12,它的增幅是最低的。

 

  均价商业用房子2010年里,这些数据都是国家统计局的官方数据,不一定准,但是只有以它作为参考,我曾经跟国家统计故的领导交流过,很多人觉得最不可信的部门就是统计局,水分比较多,领导说我也不能说我们没有水分,我们每年都有水分,拿水分数字做比较也是有参照性,这个话也对。商业营业房的销售均价是增长了百分之九点多,许多人乐观的以为住房里面有大量的炒作资金,会大快速的大量转移到商业住宅里面,以为可以很快的抬高商业应用房的价格,2011年同比销售均价的增长也只有9%,办公楼增长也只有9%,住宅更低。

 

  在过去2011年里面,全国市场商业用地成交比重有所加大。房地产开发投资额及住宅开发投资额增速军有所下降,但仍高于近五年符合增长率。商业用地的成交比例也是越来越高了,我们现在开发商在转型,转型里面分三类,一种是主动转型,这些年像中粮、华润,这些公司都是做了很好的准备。在商业地产里面要大干一场,对市场的前景也是比较看好的,无论是资金还是人才,战略都做了很好的准备,这些叫主动转型。还有被动转型的,就是上大量的土地,本身就是商业用地,你没有选择,这里的典型可能是像万科这样的公司,万科曾经在公开场合讲过,万科如果不做商业,可能连住宅用地都拿不到,明显这些公司是被商业的。这里面的跟我们的土地供应量越来越大有很大的关系。

 

  商业建筑的规模也风险的放大,到2011年,建筑规模已经突破了。应该是1亿六千万平方米,这个数据是华夏百姓他们提供的,统计的口径里面跟华夏中心的购物有关系,我觉得这个量应该没有这么大。他们有他们的一个口径。这种增长商业地产的大规模的增长,主要是取决于四个方面的原因。

 

  第一个毫无疑问城市化是一个的推动力,城市化就意味着有大量的农村人口转变成城市人口,这种人口的转变,不仅是一个户籍身份的转换,会带来消费行为方式、购买力、消费潜力都会发生很大的变化。一个农民在农村,可能大量的生活消费是自给自足的,在城里面以后必须要通过市场的竞争,满足提供。这里一定会带动商业的繁荣,还有中国经济总体持续素的增长,这也是一个重要的原因。我们的GDP会一直保持在一个高速的增长。今年我们第一次把GDP调到8%以下,7.5%,这个因素对商业地产的增长也一定会有影响。上午请了一些像辜主席这样的领导做一些宏观的,整个经济的分析。这些对商业地产也比较大的关联。商业地产和这种的密切程度比住宅要高,住宅的投资大量都是个体,就跟股市上的散户一样,机构总体来讲是要看基本面的,商约地产的投资总体的交易,还是说要看机构投资的交易为主。

 

  第二个一系列房地产宏观调控,这种调控跟商机影响有没有?一定是有的。但是可能没有假,没有像很多人想象的那么大,但是他也是增长一部分的因素。商业地产形成了一些基本的发展模式,这些年我们看到了很多公司,出现了一些比较成熟的发展模式。像城市综合体的做法,我配一份住宅,配一份公寓或者是销售的产品,通过这些销售回笼资金,来支持商业的持有。另外有的公司做这种,像广州太古汇,上海大宁的国际中心,蓝色港湾,做了一些开放式的商区,可能这个地方的用地体量还可以,地段也不是特别中心,他的容积率也没有特别高的要求,这个情况下可能做一些开放式的项目。开发区也跟我们讲每个项目仍然有独立存活的机会,他看到这种模式是不错的。还有一个西单大悦城现在做的很成功,很多人会看到一个时尚、一个完全并不是以大品牌为主的卖场,人家可以做的这么有名,他看到时尚类的卖场有很大的市场空间。近两年这些产品,受到了大量的追捧。结果当然是大家快速的都找这些商品,塑造一个时尚商场的结果。你谈判的时候溢价能力下降。

 

  过去我们知道奢侈品,甲方说要补贴装修费,现在也跟很多的开发区要这些开发补贴。在青岛有一个项目,里面要了两千平米,每平米要的补贴是七千块钱,上来就是一千四百万,这还不算后面的免租,后面还扣点提成。固定资金都不给你交,结果是调高了快销品的胃口,这是我们增长的原因。

 

  前面讲的部分是说我们过去一年里面,整个投资是处在一个快速的增长,我觉得这种增长不能简单的用繁荣、发展来描述,我觉得很多的时候这是一种“热闹”。就像中国年这些年的变化,我很多的时候都不喜欢用发展描述,发展应该是跟幸福感提升、很多可持续的东西是一致的。这些年我们从数字上看,我们个人的收入在增长,我们的居住面积在增长,很多指标都在增长,但是我们的幸福感,我们的满意度可能是并没有提升,甚至有的时候下降了,这都不能讲发展。商业地产同样是这个问题,这些年我们的投资很大,很热闹,我们有数量型的扩张,但是品质很多的时候还是谈不上的。

 

  第三个是讲很多的大型公司,开始推出一些标准化的产品线,很多公司开始意识到,商业地产不是简单的做一个项目,复制以后就可以成功,大悦城做完西单这个项目之后,一下子受到了广泛的吹捧。后来大悦城也开始,中粮也开始负责这样的一个产品,他到北京的第二个项目,朝北大悦城就遇到了一些问题,前段时间媒体集中的讨论这件事情。这包括主店的面积也大面积的缩减,有一些品牌做比较大的强制性的解约,这里面就可以看到这样的一个项目,在那个地段实际上是不支持做一个完全时尚化的购物中心。像大悦城这样的大的商场选择地是很小的,你要在一个大城市,而且要在商圈的核心地点,包括周边的店铺也能够支持这样的一个定位,这样才能够做好。在北京另外一个大悦城的地段,虽然那边的人口量很大,但是那是以居住为主的区域。所以一个完全时尚年轻的定位会比较困难,现在很多公司意识到以后,开始推出不同的产品线。像映泰,要建一个映泰中心、映泰冒,分别指向一二线和三四线,它是一个高端的,商业综合体的定位。北京的银泰中心,会有奢侈品的购物中心,甲级写字楼会所等等,要做成一个城市的坐标。还有万科这样的系列产品,包括华润也推出了五彩城这样的产品。中粮现在还是一个单一的大悦城的模式,我觉得后期可能也会遇到问题,我觉得也有改变的必要。

 

  第三个特点在2011年里面,人才的流动比较频繁像万达、龙虎、新华联等等这些大的公司里面。昨天上午对话嘉宾有一个曾经是万达的副总裁,当时是万达的一个核心高管,去年他的跳槽在业界引起了很大的振动。万达这么大的规模,上市的前景也比较好,一般来讲这种身价都会是过亿的,这会儿离职,在万达这块肯定会有一个比较大的损失。外界传的是他到那个公司的身价,成为新的打工皇帝,甚至有网络声音传身价10亿等等,可以看到跟多的公司在挖这些人。万达也觉得既有点不满,也有点不屑。万达这个产品很多分公司比较专业化,他支持某一个方面的专长,他并不是全才,你到一个公司去主导整个公司的发展主导战略,能不能完全发挥作用?万达自己认为是有问题的。他们曾经讲有一个年轻人,刚去的时候一个月拿到三千,第二年涨到了六千,第二年年底只一那个公司找他,他报价六十万年薪,最后五十万成交,最后是这样的一个市场。

 

  广州的太古汇开的比较有名,老总当然很资深,项目一开业几个月以后就离职了,就被别的公司给挖走。华润的这些万象城的老总,我们带会议前的半个月还在确认,会出席会议,会对话,而且是万向城的总经理,然后在开会前两天说抱歉,我要打发新的会着过来,我到联想底下的投资公司去做副总裁去了,马上角色都在变。商业地产里面比较活跃的人士,我一见面就问有新的名片吗?因为他老被人挖走。

 

  昨天我们在会议上,几个展版里面有一个猎头公司,我说你跑到这来干嘛,说我就发点名片。我说这个东西可不能给你宣传,一公布很多的公司的老板都不派底下的人出来了,这里边到处潜伏着猎头,回来的时候就变成别的公司的人了。所以以后猎头公司我看还是要谨慎。这里面我觉得团队的建设,实际上我们是要有考虑的,一个公司真正要发展不是依赖一个人,我觉得是一个整体的建设的团队。这些进来的人,战略上要有执行,文化上也能够磨合,这可能是后期一个考验。曾经有一家猎头公司很自豪的跟我讲,某某公司的里面的团队,除了一把手之外,其他的都是我们配的,我说你不就变成组织部了吗。他从这个公司挖一个,那个公司挖一个,这就是“杂”牌军,打不过八路军的。

 

  北京写字楼的增长很但是北京市场的增幅,没有这么大的增长,另外不同的城市,表现也不一样,像成都、沈阳、鄂尔多斯这些城市的投资明显过热,有的城市还会增长,业界对这些城市的投资是比较担心的,有的人说沈阳已经疯了,成都是快疯了。如果这些人真疯了,我们看看还有没有治愈的可能性,有的可能已经到医院看好了,出院了,有的还在住院,有的还在等床位,我觉得这个地方还是要有所顾虑,更多的是地方政府应该引起重视,现在很多地方政府对商业地产的理解比较简单化,他把它等同于一般的住宅产品,只要那个公司名气大,知名度高,他觉得就是好公司,只要给我投资额大那一定是一个好产品,哪个公司能出地王,就一定是个好公司,真正的帝王是地段好,价格便宜,这才是地王,很多开发商和地方政府不是这么想的,甚至还说,不是你说吗,商业地产城市更繁荣,我就弄了一堆商业地产,我的城市就繁荣了。我说这怪我,我误导你们。

 

  我的口号是商业地方怎么让城市更繁荣?而不是简单的等同于繁荣。

 

  我们可以看到,北方城市消费市场的基础和人均可支配收入不一样的,北京的城市当中,沈阳、哈尔滨、青岛,发展水平比较高,平均达到了1700亿的水平,北京有6200亿,天津、石家庄等的增长速度,在北方城市购买、提升比较快,人均可支配收入的青岛、天津、大连排名比较前。这对我们投资战略性的竞争市场,应该有一个参考的意义。

 

  南方的城市当中,像南京、杭州、济南的发展水平比较好,济南福州宁波的增长在南方城市也是比较快的,像专门做奢侈品的这样一个卖场,销售比较好。在中西部里面,长沙、武汉、成都的发展水平比较高。武汉、西安的人均可支配收入增长是比较靠前的,这是一些综合的数据。在2011年也开业了很多重点项目。其中包括世贸的三里屯百货,凯德在北京也购买了一个物业,凯德在上海有龙之梦的两个项目,也开业了,广州比较注目的,像济南的恒隆,广州的太古汇,等公司现在发力比较快,还有天津的大悦城,也是中粮收购的一个项目。

 

  沈阳这个城市市场的增长也比较快,很多的公司档次也比较高,沈阳进去的都是恒隆、华润、嘉里中心、世茂,成都和沈阳这两个城市的特点是什么呢?进去了大量的好公司,出现了很多有品牌效应的公司,问题是市场规模有限。现在很多开发商都是这样的,总觉得别人会死,讨论到这些公司,我也问到这些大公司,我说你觉得沈阳市场、成都市场能容纳这么大的体量吗,他们都说不行,但是后面会讲我们没问题,这就跟国务院一开会,讲房地产宏观调控的时候说到,要遏制部分城市上涨的势头,一讲到这,所有的市长顾左右而言其他总觉得是别的城市。所以不点名是不行。,逼的后来温总理就不再讲过快上涨。你说的遏制上涨的势头,怎么叫遏,不让它涨叫遏还是慢慢涨叫遏,我们叫遏制部分城市房价过快上涨的势头,我把它解释为,第一个方向不明,第一是降还是涨,不明。目标清,所以结果效果不一。后来温总理又改口了我有信心在本届任期让房价维持在一个合理的价位,这个话也很模糊,合理的标准只有自己知道,国务院其他领导都不一定知道。温总理后来看到形势止不住,就又说,房价要回归到一个合理的价位。结果法到合理的价位还往下掉,这次两会上讲还远远没有回归到合理的价格。

 

  具体的项目我就不一一的讲了,另外我解读一下2011年中国商业地产年度的十件大事。

 

  第一,上海地王项目股权大重组,曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩81商业地块,拿来之后正大把其中10%的股权转让给了绿城,绿城的老总原来是正大的老板,戴志康的第一任房地产公司总经理,是这个关系,当时绿城是比较红火的时候,找老部下说你拿10%,当时据说谈判的时候,正大的戴老板带着财务总监去了,绿城的宋老板也带着财务总监去了,戴老板一看宋老板的财务总监当年就是一个小会计,谈判的时候宋老板就问正大的老板财务总监,说你手上的能动用的资金有多少,财务总监就总监,说大概30多个亿。宋老板又他说我大概能动三百多个亿,这样回去以后,总裁就说戴老板一天见谁就骂谁,宋老板我是了解的,他有三百个亿绝对不止。后来因为这个项目被拖累进去。当年复兴就很不爽,他想买。你价钱出的比人家低好几亿,人家怎么给你,所以现在老潘和复兴5050。这个事就警示我们要谨做地王,现金为王,在形式不好的时候我们要当富农,要当土财主,不能当地主,地主有一堆土地,将来无法变现。

 

  第二凯德逆市巨资投资重庆。201111月,新加坡嘉德置地在中国的投资企业——凯德中国宣布获得重庆渝中区核心位置的朝天门地块,建设一座涵盖购物中心、甲级写字楼、服务公寓、酒店的商业综合体地标项目。这是嘉德置地集团迄今为止单体投资最大的项目,总占地面积91783平方米,预计总投资额超过200亿。在房地产面临持续宏观调控的背景下,这么巨大投资实为罕见,尤其是凯德作为外资企业更加引人瞩目。

 

  第三个是黑石集团撤资中国商业地产。黑石是很有名的公司。梁锦松是中化区的大中华区的老大,他们投资很看好中国的市场,在上海重庆购买了项目,买回来了以后去年又给它抛掉了,卖给了新世界,卖完了以后这在业界就很关注了,很多外界包括一些媒体也觉得很震惊。有的把它解读为外资看空商业地产,从凯德的举动可以看,各家都有不同的操作,我们把它理解成一个孤立的事件,这样看待比较好是一个的事务。

 

  万达新一代的转型成品横空出世。万达搞了一个项目,总投资500多亿,建筑面积340万,万达过去几代产品里边,第三代是综合体,第四代就叫万达城,体量大,不仅仅是商业,会加到旅游业在里头,这个里头比较大,不加这些内容在里面是填不满的。文化产业是有政策。发布会宣布,进出口银行给了一千亿的手形,一个是用于文化产业投资,还用各是到海外发展,万达广场可能时机还不是特别的成熟。万达在这种所谓的产品里面,产都有标志性的意义,他干什么很多人就跟风。这是不是万达模式的一种重大的调整其意义耐人寻味。

 

  第五个就是售价保险公司的投资不动产的备案得到通过。主要是不依赖住宅销售,也不依赖外商业,也不是用银行来持有物业,也不是用大量的自有资金来投资,这几个产品都不支持商业地产化。国外主要用专业的房地产基金,用保险基金,用退休金,这些资金是主要的资金来源。这些资金的特点是给你用的时间很长,银行两三年就让你还,项目还没开业或者是刚开业怎么有钱来偿还贷款?所以我只能卖掉。这些资金的特点给你周期很长,可以十年、八年都可以。成本也很低,这些资的特点是要安全,这个公司要值得信赖,这个项目要没有太大的风险。还有一个是随时可以变现,退休金有什么问题他可以偿付,一定要有很好的现金流。在国内实际上这些资金完全可以放到这里来,我们的用一些养老金、股市我觉得基本上是“打水漂”。尤其是调控住宅的时候,楼市我们那时候是推出了一个好的产品来,让住宅里面的投资基金有序的到商业地产里来。这些年商业和住宅两个市场出问题,都是在钱的问题上面。大家都吵变成泡沫,商业是钱少闹的,没有钱就卖铺,卖不动就反租,一反租这些老百姓闹事,一闹事就上访,实际上对这些市场是一个很好的转型时机,政府从政治上考虑,觉得推出一个对房地产听起来有概念的产品,会误导大家对房地产的预期。从政策上考虑这个东西最后就没出来。国务院在金融危机的时候,金融救市的里面明确的提出来,我们要发展房地产心头资金,但是雷声大雨点小,说完就没有下文。温总理就是呼吁呼吁,最后没干成。我们保险资金理论上已经批准了,可以投资不动产。

 

  保险公司里面平安是第一家获得了保险,利润上有资格,就看他是什么时候能够下单,下单的时候要思考一个问题,你的产品能不能符合他的要求。有没有人买,能不能买是一回事,愿不愿意我买是另外一回事。市场的并购,洗牌的状况会进一步的加剧。昨天有一个公司加光耀东方,专门说这些烂尾楼的项目,一个公司在北京,买了三个项目,20万方,航天桥又买了一个项目,北京的购物中心也控股,花了10多个亿买了几十个商铺,这个公司的投资策略是看不懂的,他不学万达,很多商铺还是二手商铺,个人手上买回来的,买回来之后再招租,他运营以后打算再卖出去,他收购这些项目,就是把办公楼卖掉,把整个商业总体持有,基本上能够赚一个商场,这个公司的做法是比较独特的。基本上属于简陋性的买东西,国美在北京四环有一个项目,55万方都已经竣工好几年了,一直就招商不来,在国美形势不好的时候想往外卖开价一百个亿,他去谈是四五个亿。

 

  中粮集团统一旗下商业地产业务

 

  过去两个不的公司在统一运用一个大悦城的品牌,这一会有问题,把它整合为中粮质地,这对中粮预期会有一个加分作用。还有深国头的商资业,过去是由华润质地和一家太平洋基金联合控制,5050,华润要卖掉的原因就是说战略上来讲,必须要拥有这种,要控股这些资产才会要,所以去年把两家给了龙百基金。这样一个股权交易,我相信深国头后期的发展会更有利。深国投的特点是什么?他全部是建购物中心,他不要办公楼也不要住宅,这种发展模式是有别于主流的,国外的很多公司就这么干,前期是资金允许你,深国头备受关注。

 

  塔博曼公司,外资我相信是把它作为一个跳板,进行投资和市场的交易。第十个就是宁波奥特莱斯广场倒闭,所有人在圈地,曾经有家开发商到武汉市去拿项目,有个书记跟一把手汇报,跟市长讲我们有大项目,说北京有奥特里斯要拿地,他说你们见过奥特赖斯见过没有?上海青浦,人家多少亩地?400亩,那给你800亩够不够?将来人家赚了我们的钱还会骂我们的武汉人傻呢。

 

  商业地产的发展趋势:

 

  1、发展势头讲由大越进式逐步向稳中求进发展。

 

  2、行业在竞争有前期的圈地、销售、招商,到后期运营管理,数量一定要向质量型转变。

 

  3、开发商在整体招商中的溢价能力下降。(针对一般的公司)

 

  4、局部地区商住倒挂情况开始扭转。(北京、上海有所改变)

 

  5、洗牌式的项目并购不可避免。

 

  6、一些公司发展区域将由二、三线向更小的城市推进。(一些小的城市没有商机,但是不多)

 

  由于时间的关系我就讲到这里,谢谢各位!

 

  主持人:让我们再一次让热烈的掌声感谢王永平先生给我们做的精彩演讲。龙年3月,我们相聚在早春的北京,我们中国商业地产联盟年会已经举行了九届。大家都知道我们对整个年会的评价都非常的高,我们想整个年会从2004年的第一届,到2012年的第九届,我们每一届的举办都非常的不容易,2012年来讲,对于我们来讲有特殊的意义。2012年是属于龙年,是中国的龙年。同时我们又是第九届,一个九一个龙,龙生九子,第九子就是貔貅,貔本身是龙的瑞士,我们从中间可以看到,中国商业房地产发展的概略来讲,住宅地产已经发展到了一个阶段,我们可以说它已经多了一个瓶颈,商业房地产整个在中国的发展,方兴未艾,第九届的中国商业房地产行业发展来讲,给我们指引了方向。同时也是中国商业房地产行业发展的一个里程碑。

 

  我们通过前面举办的九届我们可以看到,我本身也是一个特邀的主持人,我们可以请到我们的王永平先生,和我们的中国商业地产联盟为我们的行业做出了巨大的贡献。在2012年的时候,整个的经济行情不是太好,所有的开发商和在座的各位,都是压缩了预算,控制了规模,勒紧裤腰带过日子。我们今天仍然可以看到我们中国商业地产联盟和我们的王永平先生,用他们巨大的努力,推动了今天举办了这样一次规模空前的盛会,我们可以看出我们的联盟和我们的王秘书长先生,对我们这个行业赋予了高度的赤诚,我个人来说对王秘书来讲,我是非常的尊敬他,我们也感受到需要大家对我们整个年会给予大力的支持。在目前的这种情况下,昨天的规格非常的高,参与的人数非常多,也体现了我们大家在当前的情况下,我们传统的房地产发展的思维,我们需要寻找突破,需要寻找我们商业地产发展的蓝海,这样的一个突破口,对我们在座来说都是当前的需要。

 

  我们刚才听了整个王永平先生给我们做的这样的一个的演讲,下面是关于整个写字楼的发展。大家知道写字楼是商业地产中间的一个重要的环节,刚才像王永平先生分析的,整个写字楼现在其实非常的好,北京的写字楼住宅市场,在2011年的时候,增长了一倍。我们知道做一个购物中心起来很难,像我们整个北京的写字楼,租金非常高,而且很稳定。像国贸达到1500块钱一平方米,这对很多的商业来说都是一个非常高的价值。在这个方面来讲,我们有请我们的黄瑜,给我们做中国房地产写字楼市场的分析,和我们整个指数分析和展望。

 

  在中间我们可以简单的讲一下,写字楼市场的特点。

 

  第一整个中国写字楼的市场在2011年的时候,一个特点就是整个增长的速度非常快。根据中远的显示,全国的写字楼市场已经增长了20%40%不等,在北京的局部市场出现了更大的增幅。我们早些年,在省会的城市,80100块钱一平方米的租金已经是非常的不错了,沈阳的很多的写字楼租金已经超过了一百块钱的一平方。在广州、深圳原来是100120的租金,现在已经达到160180200块钱一平米。在北京四百的租金可能不算高,像北京的国贸已经达到1600块钱一平方米。高的租金增长率已经是增个写字楼市场发展的一个重要的特点。从另一方面来讲,我们再看下写字楼的销售,有的写字楼我们是属于持久性的写字楼,有的属于销售型的写字楼。我个人认为整个的写字楼市场,仍然是非常理性的市场。我们以浙江地区为例,可能在同等地方的住宅,可能售价能够达到两万多到三万块钱一平米,但是他的写字楼可能就是八九千到一万多块钱,应该说写字楼的售价比整个住宅的售价要低一半。

 

  我们从中间可以看出,写字楼是一个高度理性的市场。可以来衡量的它的售价,就是用它的租金价格来衡量它的售价。所以它的租金和售价比在目前来看是非常的理性的。在前面的分析中我们可以看得出,在中国目前的发展下,是一个疯狂的住宅,住宅已经偏僻了它的本性。

 

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