税务干货来袭！在英国，买房/卖房/收购/出租房屋时，我需要缴纳哪些税？纳税过程又有哪些注意事项？

1，土地印花税（SDLT）

在英国，几乎所有的房地产收购交易均会产生土地印花税。房产价格的不同会导致税率的区别，并且住宅与商业房产的税率也有区别。土地印花税须在交易交割后30 天内由买方上报并缴纳到税务机关。

当收购的现有建筑物为住宅用途，土地印花税的税率如下：

如果收购的土地或现有建筑物为商业用途或混合用途（部分住宅部分商业），则土地印花税的税率如下：

如果投资者在单一交易中收购了六个或以上的住宅单元（例如一栋公寓楼），则这些公寓将被作为商业物业对待，因此适用较低的SDLT税率。

由于SDLT会导致高价房产的交易成本增加，于是许多卖方要求潜在的买方以收购持有房地产的公司股权的方式进行房地产收购，而非直接转移房地产的产权，以此把应缴税率降至0.5%或甚至为零。此时会计师和律师对股权交易的尽职调查显得尤为重要，一来确定卖方提出的节税架构确实可行，二来确保买方不会因此背负标的公司里隐藏的其它税务责任。

🔹注意：卖方所要求的收购方式通常直接影响竞标的价格，因此节省SDLT的架构会在售价中有体现（一般是售价的相对提高）。

2，增值税（VAT）

增值税的课税对象为已进行增值税登记的企业提供的大多数商品及服务，这其中包括为开发房地产提供的建筑服务。

通常来说，房产供应无需收取增值税。但商业房产的所有人可选择（且一般会选择）为其房产征税，因而其提供房产供应的收费（包括出租的租金，出售的售价）以上会再加收标准税率的VAT（现行税率为20%）。选择为房产征税的好处是房产所有人可以回收在建筑费用上，以及物业维护及管理费用上向其供应商所支出的VAT。因此VAT对于开发商／房产所有人来说只是一个现金流的时间成本，而不是开发项目上的绝对成本。

如果开发商进行的是住宅物业的开发，则通常有可能建筑费用上的VAT为零税率（仍需缴纳VAT，但是税率为0%），这会有助于项目的现金流。如果住宅开发后计划出售，在出售每套住宅单元时的VAT通常也是零税率。如果住宅开发后的计划为出租，则通常有必要对开发项目做额外的税务架构，以确保在建筑费用上支出的VAT可以确实回收。

在收购进行开发的房地产时售价上是否需要支付VAT取决于该房地产是否现为空地，空楼，还是现在以占用型租约租给了租客。如果收购的是一栋现租给租客并收取租金的大楼，在该交易应被视为“转让一个持续经营的生意”（TOGC），因此只要开发商自己在交易交割前也进行VAT注册，选择为该房产征税，并满足一些其它条件，则该交易的售价上无需缴纳VAT。

3，出售时的利润

根据投资者对房地产开发后的计划是交易（开发后即出售）还是投资（开发后长期持有），英国的直接税务对两者有不同待遇。

🔹交易

最近出台的关于房地产开发的英国税法的改变意味着，不管开发商是否英国税务居民，任何以交易为目的的房地产销售所得的利润均需缴纳20%的公司税。

🔹投资

一般来说投资型房地产的出售需缴纳20%的资本利得税，但有以下两个例外：

非英国税务居民在出售商业物业的时候无需缴纳英国资本利得税。

公共性的非英国税务居民的投资者（例如最终所有人为公共地产基金或上市公司）在出售住宅物业时无需缴纳资本利得税。


4，股权收购

当开发商以股权收购的形式收购房地产时，一定要注意资本利得税的问题，原因有二：

第一，如果持有房地产的标的公司为英国离岸公司，买方一定要确保公司管理及控制均在离岸，没有任何行为会导致英国税务机关认为该公司已经“上岸”（而丧失在未来出售房产时无需缴纳英国资本利得税的优势）；

第二，如果该标的公司确实隐藏支付英国资产利得税的义务，则在交易议价时需要考虑到这一纳税责任，且卖方需要在交割完成后双方协定的一定时间内继续向买方提供税务担保。有的时候交易双方会协商采用购买担保及赔偿保险的方式来规避潜在税务责任的风险。

5、租金收入

海外投资者／开发商收取的房地产租金的收入需缴纳20%的所得税。如果存在可扣除开销，租金收入上的所需缴纳的所得税金额可以获得相应的减免。

最常见的可扣除开销有两种：第一种是购买或开发房产的贷款利息，第二种是资本免税额。资产免税额的计算较为复杂，建议客户就此进行专门的咨询。在之前的蓝莎研报干货系列中我们已对此进行了总结概括，各位英国“包租婆”们可别忘记哟！

此外，英国公司收取的租金收入需要缴纳20%的公司税。同样的，如果存在可扣除开销，租金收入上的所需缴纳的公司税金额可以获得相应的减免。