希腊主权债务危机爆发以来，房地产市场遭受重创，资产价格不断降低，仍然供过于求，这对外国投资者而言是难得的商机。然而机遇背后也暗藏风险。本文拟对希腊房地产业的利弊条件进行简要分析，为投资者提供参考。

一、希腊房地产市场现状

房地产是希腊重要的经济部门之一，超过40万人在相关企业工作，约占劳动人口的9%。房地产是希腊居民私人财产的重要构成形式。欧洲统计局数据显示，希腊每年兴建住宅占固定资产形成的比重远高于欧盟平均水平（图1），在国际金融危机爆发之前，这一特征尤其明显。希腊政府也持有大量地产，但其中大部分未经任何开发。

                                                 数据来源：欧洲统计局

希腊房地产业在2004年雅典奥运会之后迎来一个发展高峰，由于宏观经济发展势头良好，房地产价格一路攀升。2008年，国际金融危机爆发，希腊房地产业的发展戛然而止。随着主权债务危机不断深化，经济不景气，失业率升高，居民可支配收入减少，企业和个人对房地产的需求大幅下降，再加上政府为增加财政收入而增加房地产税收，银行因流动性紧张而收紧信贷，在这些因素的共同作用下，希腊房地产业一蹶不振，具体表现为资产价格不断走低（图2），成交量一路下滑（图3）。房地产市场对上游建筑行业的负面影响也逐步显现，政府新发放的建筑许可和批准建筑面积开始减少（图4）。目前房地产及相关产业仍未出现触底反弹的迹象。

                                                       数据来源：希腊央行

                                                      数据来源：希腊央行

                                                  数据来源：希腊统计局

房地产是典型的资本密集型产业，目前希腊的金融机构没有足够的流动性支持房地产方面的信贷，而外国投资者仍在观望，期待着抄底的丰厚利益。有外商曾透露，依照经验，在经济危机中房地产价格可以降低一半以上。因此，希腊房地产业的真正复苏不可能完全依赖外国投资者，而是取决于整体经济形势的改善、企业居民消费和投资预期的提高、银行流动性的充盈以及相关税收政策的稳定。

二、投资希腊房地产存在机遇

除上文所述价格下降这一投资利好消息外，希腊房地产市场还有两点有利条件值得关注。

一是成熟的旅游产业为相关地产投资奠定良好基础。希腊旅游资源丰富，旅游业经过多年发展，其硬件设施、人员素质、运作模式均趋于成熟稳定，是知名度较高的旅游目的地国家。由于经济危机造成的资金周转困难，不少旅游地产进入市场，待价而沽。2013年6月希腊《每日报》对各大房地产网站进行统计，共有228个酒店宾馆的销售广告，合计金额11.8亿欧元，虽然报价一再降低但成交量依然有限。希腊政府的国有资产私有化项目中也有大量地产可供开发为综合性度假酒店、会议中心、游艇码头、高尔夫球场、温泉疗养中心等旅游设施。目前确有不少国外投资者关注这一市场，但旅游业经营管理需要专业的背景知识和丰富的实践经验，即便能够抄底购得廉价资产，如经营不善，也会得不偿失。

二是希政府推出购房地产赠居留许可的政策。为吸引外国投资，希腊借鉴其他国家的成功经验，于2013年4月通过投资移民促进法。根据该法案，非欧盟国家公民在希腊境内购买25万欧元及以上的房地产，即可申请为期5年的希腊居住许可，5年后如该房产不出售，其拥有的居留权可获顺延。希腊是申根国家，希腊政府发放的居留许可在申根全境内有效。此举主要为了吸引中国、俄罗斯和海湾国家的投资者。该政策对有意长期在欧洲居住的人士有较大吸引力，但持此居留不享有工作、社保和入籍资格。

三、投资希腊房地产面临风险

希腊房地产市场的机遇显而易见，与此相反，内部存在的风险则较为隐蔽。

首先，希腊房地产管理体制落后，许多地产的所有权状态不明。希腊土地登记和交易记录较为混乱，经常出现多人对同一块土地宣称所有权，这种现象在农村地区尤为严重。关于土地所有权纠纷的案件不计其数，案件积压，审理往往持续数年之久。即便是政府名下地产也存在类似问题。希腊备受关注的私有化清单中有不少房地产项目，其中一部分缺少城市规划许可，另一部分在不同的官方文件中记载不一，严重影响了这些地产的私有化进程。

此外，希腊违反区域规划或没有建筑许可的违章建筑普遍存在，为增加财政收入，希政府曾颁布政策，违章建筑房主可通过向政府缴纳罚款使房屋合法化。虽然希腊最高行政法庭国务理事会（theCouncil of State）裁决政府这一政策违反宪法，但未能阻碍违章建筑合法化申请的洪流。该项政策发布19个月以来，已收到38.9万份违章建筑合法化申请，为国库带来约6亿欧元的财政收入。因此，在希腊投资房地产需要重点关注目标地产的法律状态，避免未来被牵扯入漫长的司法诉讼程序中。

其次，希腊房地产税收负担尚未确定。为填补财政赤字，希腊政府自2011年9月起开始通过电费单征收房地产特别税。作为临时措施，该税收的结束时间以及新的房地产税收水平尚未最终确定。希政府计划自2014年起实施新的统一的房地产税，既要简化税种税目，又须保证税收收入。2014年希腊将同时调整房地产“客观价值”。“客观价值”是根据房地产的位置、面积、房龄、周围设施等制定，一切房地产相关税收以客观价值和实际成交价中的高者为基础进行计算。近年来由于经济不景气，房地产供过于求，交易价格普遍下降，为反映市场现实，全国大部分地区房地产的“客观价值”将进行下调，但也有部分地区，如热门旅游目的地米科诺斯岛、圣托里尼岛、罗德岛、克里特岛以及雅典的部分地区，“客观价值”不降反升。由于2014年以后的房地产“客观价值”和税收水平尚不明朗，目前无法对房地产投资的实际成本进行精确计算和评估。

再次，许多海岛的当地政府和居民并不欢迎大规模的旅游开发，认为这将破坏海岛的自然生态环境，往往通过示威游行、法律诉讼等手段阻挠项目的正常进行。由于中希两国经济规模差异较大，国内企业眼中的小项目，在希腊当地居民看来可能就是大手笔，需要提前充分了解当地居民对开发项目的态度。

四、对国内投资者的建议

希腊房地产市场机遇与风险并存，投资者既不可盲目乐观，也不能因噎废食，而应多方了解情况，在涉及法律、工程等问题上最好寻求当地专业机构的协助，以充分的调查研究和对利弊条件的客观评估，保障投资项目的顺利进行。

在希腊购置房地产的一般步骤如下：

1.确定地产项目。如通过房地产中介搜寻，中介费应在合同中注明，通常为实际成交价的2%，但会因房屋价值和其他因素变化。

2.房地产合法性调查。确定房地产项目之后、签订合同之前，投资者应委托律师对地产的法律状况进行全面调查。在雅典和比雷埃夫斯地区，地产合同价值超过29347.03欧元，必须有律师参与，在希腊其它地区，这一起始线为11738.81欧元。合法性调查在当地土地注册办公室或希腊国家地籍注册局进行，了解房地产当前所有人以及至少前20年的所有人信息，特别是在上述所有人名下房地产是否被抵押、是否丧失抵押品赎回权、是否涉及其他法律诉讼等。

3.房地产技术调查。如该地产是没有建筑物的土地或者在城市规划以外，有必要聘请建筑工程师，检查该片土地是否符合建筑法定条件，土地上的违章建筑是否已完成合法化申请流程。

4.房地产转让报税

在签订合同之前，投资者须前往税务部门就房地产转让报税，报税文件由公证员起草，由买卖双方签署。支付房地产交易相关税收后，报税文件须付在合同之后。

5.合同签署与备案

在办理完所有必要法律文书后，正式合同的签署必须经过公证，随后在当地土地注册办公室或希腊国家地籍注册局登记备案。