第一章、背景综述
一、项目概述 “洞庭天下水，岳阳天下楼，团湖天下莲”。由武侠小说大师金庸先生亲笔题写园名的野生荷花世界位于岳阳市君山区，拥有天然野生荷花3000亩，是目前亚洲已知成片面积最大的天然野生荷花景区。湖内盛产虾、蟹、鱼类、贝类及两栖类、爬行类等多种湿生动物。1999年，景区观荷采莲旅游项目被国家旅游局列为生态旅游重要科目。由于各方面原因，景区的发展一直不温不火，不尽人意，名气在外，却内涵不足。如今，随着湖南省和岳阳市相关政策及各层面规划的出台，边缘化的君山正日益加快融城步伐。君山野生荷花世界的规划建设也被提上日程，君山区委、区政府非常重视野生荷花世界的开发建设，希望通过全新的规划理念与营销策划方案来打造野生荷花世界，使其焕发新姿，重塑新颜。
二、城市解读
1、巴陵胜郡--岳阳 岳阳古称巴陵，是一座有２５００多年历史的文化名城。千古奇文《岳阳楼记》--“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”成为众多仁人志士忧国忧民的高尚情怀。岳阳楼--洞庭湖风景名胜区拥山川之形胜，物华天宝，人杰地灵。她襟带长江，怀抱洞庭，融灵秀与厚重于一体，集多种旅游资源于一身，具有独特的人文魅力。
2、洞庭明珠--君山 “未到江南先一笑，岳阳楼上对君山”。君山因为君山岛而名贯中外，览岳阳楼之华丽，沐洞庭湖之辉光，吞巫山云雨，集衡岳霓裳，隐隐云间洞府，巍巍水上天堂，八百里风光旖旎，几千年古迹昭彰，可谓“丹青画出是君山”。君山区旅游资源极为丰富，南有“白银盘里一青螺”君山景区，北有三国古战场三江口，西有“映日荷花别样红”的团湖野生荷花和“珠峰瀑布，白石听泉”的天井山森林公园及东洞庭湖国家湿地自然保护区。随着岳阳市区向国家级优秀旅游城市的迈进，君山区的旅游资源正逐步得到应有的开发。
三、团湖预览
1、自然地理 本景区位于君山区团湖，距岳阳市中心城区仅30公里，与东洞庭湖湿地保护区（国家自然保护区）相邻，傍306省道，依107国道、京珠高速、京广铁路，交通十分便捷。是岳阳楼--洞庭大桥--君山岛-荷花世界--东洞庭湖湿地--天井山旅游线路的重要组成部分。
2、景源脉络 野生荷花世界是岳阳楼--洞庭湖国家级风景名胜区的独立景点，是一个以荷花为主要游赏对象的城郊型主题风景旅游区。景区有着2平方公里的天然野生荷花，被誉为“野生荷花之乡”，是目前亚洲已知成片面积最大的天然湖生荷花景区。每年五月，小荷初露；至七月。红荷映日；八至十月间，莲蓬成熟，莲舟穿梭，渔歌互答，令人流连忘返，是不可多得的景观资源。区内共有3个景观资源，主要自然资源为荷花，其他2个为人文景源：荷风台、爱莲亭。
3、土地肌理 景区红线用地内土地比较平整，水网丰富，植被较好，总用地面积为4.06平方公里，其中荷花观赏区湖面达2平方公里，其它为鱼塘及小部分旱地菜地，可发展建设用地比例小。景区周边是优美的田园风光，东向及北向为广兴洲渔场及农田，主要民居沿水网呈带状居住，整体环境及生态质量好。景区西向及西南向为岳阳监狱本部所在地，民居及商业建筑多，是景区出入的必经之地，制约景区的发展。
3、社会经济 景区现有旅游服务设施一处（包含小卖、餐饮、住宿、游乐、娱乐等），档次较低。景区现有职工约370人左右，分属旅游公司、渔场及林场，主要居住建筑均位于西向防洪堤内侧。建筑质量参差不齐。4.基础建设 建园近十年来，已初步完善了园内水、电、路、绿化等基础设施建设和餐饮、宾馆、游船码头等旅游设施建设。如今，景区内小桥流水，银杏挺立，绿柳扶风，金桂飘香，红荷映日，渔歌互答。每年吸引不少海内外游客前来旅游、观光、休闲。
5、旅游经营 荷花观赏旅游季节性强，每年仅6-8月接待游客。2006年，接待游客8000人次，门票收入15.27万元。2007年，接待游客7800人次，门票收入10.2万元。
第二章、规划依据、原则与指导思想
一、规划依据（一）法律、法规
1、《风景名胜区规划规范》（GB-50298-1999）；2、《城市规划编制办法》（建设部
第146号）；3、《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）；4、《公园设计规范》CJJ48-92；5、《民用建筑设计通则》JGJ37-87；6、《城市道路交通规划设计规范》GB50220-95；7、《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98；8、《城市给水工程规划规范》GB50282-98；9、《室外排水设计规范》GBJ14-87；10、《污水综合排放标准》GB8978-1996；11、其它相关法规：《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省风景名胜区管理条例》等。（二）其它相关资料
1、《岳阳市市域城镇体系规划(2008-2030)》；2、《岳阳市君山区志》（2008版）；3、业主提供的基础资料；4、现状地形图（1：1000）。
二、规划原则
1、基本原则--科学规划、统一管理、严格保护、永续利用。
2、可持续发展原则--充分维持区内良好的生存状态和自我调节的机能，确保其可持续发展。
3、突出特色原则--重点挖掘荷花特有的历史文化和民俗风情，展示荷花固有的自然特征和文化内涵，突出观荷、赏荷、采莲、挖藕等游赏活动。
4、统一规划，分期发展原则--实施规划的有效途径是统一规划，分期建设，分步实施。
5、前瞻性与可操作性均衡原则--协调规划与现实运作的关系，既要避免过于理想化从而削弱其可操作性，又要注意避免过于迁就现实从而损害其科学性与合理性。
三、规划指导思想
1、以严格保护景观资源和生态环境为前提，以维护区内生态平衡为宗旨，以科学规划，统一管理、严格保护、永续利用为总原则，将其建设成为特色鲜明、环境优美、设施齐全、知名度较高的AAAA级旅游区。
2、合理权衡环境、社会、经济三方面的综合效益，权衡景区自身健全发展与社会需求之间关系，创造风景优美、设施方便、社会文明、生态环境良好、景观形象和游赏魅力独特、人与自然协调发展的风景游憩境域。
3、以规划为龙头，加快旅游经济发展，增加地方财政收入，提高人民生活水平，增加居民收入，改善、提升区域文明程度，促进当地物质文明与精神文明的全面发展。
第三章、资源评价及****C三力分析
一、资源评价
1、景源类型 景区资源少，主要风景资源有绝色风荷（野生荷花）、荷风台、爱莲亭。
2、景源特征 ①、团湖天下莲--中国野生荷花之乡 团湖野生荷花是一个以荷花为主要游赏对象的风景旅游区。景区有着2平方公里的天然野生荷花，被誉为“野生荷花之乡”，是目前亚洲已知成片面积最大的天然湖生荷花景区。每年五月，小荷初露；至七月。红荷映日；八至十月间，莲蓬成熟，莲舟穿梭，渔歌互答，令人流连忘返。②、诗意的惬居--优美的田园风光 景区周边均为洞庭湖平原农田，阡陌交错，渠汊纵横，风光优美。
3、景源评价 景源的等级划分标准主要依据景源价值和构景作用及其吸用力范围来确定，同时参照《风景名胜区规划规范》表
4、资源分析 ①、很有说头，没多看头，很没玩头。很有说头--是岳阳楼-洞庭湖国家级风景名胜区独立景点，具有中国最大面积的野生荷花，被誉为“中国野生荷花之乡”。没多看头--除了荷花，景区暂无别的旅游资源，并且由于荷花自身的生物特性，游览季节短。很没玩头--旅游配套基本没有，除了盛花季节可以赏荷以外，无别的游玩项目。②、以荷花为主的自然景观，具有广泛的吸引力，但其他景源的缺乏，使景区在市场缺乏竞争力，但周边优美的田园风光，通过精心处理，也可成为重要的旅游资源，形成特色鲜明的休闲旅游区。
二、****C三力分析
1、****C理论概念 ****C理论是由同济大学刘滨谊教授提出来的。****C理论的核心是“三力”，即特指景观与旅游区域的吸引力（Attraction）、生命力（Vitality）和承载力（Capacity）。主张全面的景观与旅游规划应包括“旅游、景观、生态”这三元规划，并以此为核心侧重。
2、****C理论作用 通过对一个地区的****C的规划，可以使风景与旅游地具有鲜明的市场形象与强大的吸引力，保持该地区旺盛的生命力，提高该地区作为风景旅游地的经济社会、生态环境等多方面的承载力，从而实现风景旅游规划“市场卖点、生命周期、可持续利用”的三位一体的发展模式。
3、****C综合评价 依据旅游规划****C理论，首先对景区现状进行三力的认知。吸引力认知--从生态环境、景观互动吸引、旅游市场互动吸引、城市吸引力以及荷花主导吸引力等方面进行吸引力认知。生命力认知--从发展过程、主要旅游产品生命周期、旅游与城市发展的相互制约、土地利用现状等方面进行生命力认知。承载力分析--从交通与容量控制、景区规模与接待容量、开放空间与游人集散、生态环境与容量等方面进行承载力分析。经过上述各方面认知，结合各评价因子，形成对景区****C评价体系。A、吸引力综合评价 选取可达性、舒适性、完整度、奇特度和知名度作为旅游吸引力的评价因子，对景区的旅游吸引力现状进行分析，结果为：总体上分布趋势为中部高四周低。景区拥有若干高质量的旅游资源，但现状缺乏Ⅰ级旅游吸引力区。旅游吸引力较高的地区为：湖中荷花、团湖餐厅。旅游吸引力较低的地区主要为：湖岸及周边零乱的鱼池。B、生命力综合评价 选取奇特性、不可替代性、游客状况和经营管理水平作为旅游活力的评价因子，对景区的旅游活力现状进行分析，结果为：总体上分布趋势为中部高四周低。景区拥有若干高质量的旅游资源，但现状缺乏Ⅰ级旅游活力区。旅游活力较低的地区主要分布在团湖湖岸周边地域。规划应加强团湖周边地域的开发建设，针对荷花文化的旅游也有待展开。C、承载力综合评价 选取活动容量、生态容量和景观容量作为旅游承载力的评价因子，对景区的旅游承载力现状进行考察、分析，结果为：景区现状旅游的承载力总体上偏低，这与景区的旅游资源特征及现有的旅游活动项目特征有关。分布规律大抵上为：湖面与餐馆具有一定的承载力，其他地方有待开发建设。
第四章、它山之石--案例研究
一、荷花揽胜
1、荷花简介 荷花，中文别名：莲花、芙蕖、水芙蓉、菡萏、六月春等。属睡莲科多年生水生草本花卉。地下茎长而肥厚，有长节，叶盾圆形。花期6至9月，单生于花梗顶端，花瓣多数，嵌生在花托穴内，有红、粉红、白、紫等色，或有彩文、镶边。坚果椭圆形，种子卵形。荷花原产亚洲热带和温带地区，性喜温暖多湿。我国栽培历史久远，早在周朝就有栽培记载。荷花花大叶丽，清香远溢，出污泥而不染，深为人们所喜爱，是园林中非常重要的水面绿化植物。荷花全身皆宝，藕和莲子能食用；莲子、根茎、藕节、荷叶、花及种子的胚芽等都可入药，可治多种疾病。荷花栽培品种很多，依用途不同可分为藕莲、子莲和花莲三大系统。根据《中国荷花品种图志》的分类标准共分为3系、50群、23类及28组。即：A.中国莲系 I.大中花群: a.单瓣类：1.单瓣红莲组2.单瓣粉莲组3.单瓣白莲组 b.复瓣类：4.复瓣粉莲组 c.重瓣类：5.重瓣红莲组6.重瓣粉莲组7.重瓣白莲组8.重瓣洒锦组 d.重台类：9.红台莲组 e.千瓣类：10.千瓣莲组 II.小花群: f.单瓣类：11.单瓣红碗莲组12.单瓣粉碗莲组13.单瓣白碗莲组 g.复瓣类：14.复瓣红碗莲组15.复瓣粉碗莲组16.复瓣白碗莲组 h.重瓣类：17.重瓣红碗莲组18.重瓣粉碗莲组19.重瓣白碗莲组。B.美国莲系 III.大中花群: i.单瓣类:20.单瓣黄莲组 C.中美杂种莲系 IV.大中花群: j.单瓣类:21.杂种单瓣红莲组22.杂种单瓣粉莲组23.杂种单瓣黄莲组24.杂种单瓣复色莲组 k.复瓣类:25.杂种复瓣白莲组26.杂种复瓣黄莲组 V.小花群: l.单瓣类:27.杂种单瓣黄碗莲组 m.复瓣类:28.杂种复瓣白碗莲组
2、中国荷文化 A、养生文化--《本草纲目》中记载说荷花，莲子、莲衣、莲房、莲须、莲子心、荷叶、荷梗、藕节等均可药用。荷花能活血止血、去湿消风、清心凉血、解热解毒。莲子能养心、益肾、补脾、涩肠。莲须能清心、益肾、涩精、止血、解暑除烦，生津止渴。荷叶能清暑利湿、升阳止血，减肥瘦身，其中荷叶简单成分对于清洗肠胃，减脂排瘀有奇效。藕节能止血、散瘀、解热毒。荷梗能清热解暑、通气行水、泻火清心。荷花既是良好的药材,也是美味的膳食。荷花的根、茎、叶、花、果均可以做成各种不同的美食菜肴。B、诗画文化--莲花入诗亦入画，具有深厚的人文内涵。历代文人墨客写下了不少咏荷的诗词曲赋，在古代诗词歌赋中，经常会有吟颂荷花的篇章。C、君子文化--北宋周敦颐酷爱荷花，对荷情有独钟，著有《爱莲说》：“水陆草木之花，可爱者甚蕃；晋陶渊明独爱菊，自李唐来，世人甚爱牡丹；予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩焉。”他并以菊花象征隐士，以牡丹比喻富贵之人，而以莲花来象征君子，是对荷花最出名的赞誉。D、爱情文化--中国有许多与莲有关的话语，莲子代表连生贵子，藕为佳偶。并蒂莲代表一对恋人，藕断丝连是指男女虽然分手，但情意未绝。据说在公元五世纪，南齐东昏候“凿金为莲花以帖地，令潘妃行其上，”曰：“此步步生莲花也！”因而后人称美人之步为莲步，又称女子之纤足为金莲。在古代诗词歌赋中有更多与爱情有关的的荷花呤韵。E、名人文化--周敦颐爱莲，孙中山与“孙文莲”、“荷痴”黄永玉、朱自清、张大千、季羡林等。F、佛教文化--“一花一世界，一叶一菩提”。这“花”就是莲花，这“叶”就是荷叶。在佛教中，佛通常被描写坐在巨大的莲花和莲叶上。佛教以莲为喻的词语，更是数不胜数，佛座称为“莲花座”或“莲台”；念佛之人称“莲胎”；佛眼称为“莲眼”；僧尼受戒称“莲花戒”；僧尼之袈裟称“莲花衣”；释迦牟尼被誉为是“莲花王子”。G、神话传说--“荷花仙子”、哪吒等。
3、国外荷文化 在古埃及神话里，太阳是由荷花绽放诞生的，睡莲因此被奉为“神圣之花”，象征着“只有开始，不会幻灭”的祈福。在印度文化中，莲花也代表着“生的再生”。它象征着圣洁、庄严与肃穆。《佛陀本生传》记载，释迦佛生于两千多年前的印度北部，出生时向十方各行七步，步步生莲花，并有天女为之散花。莲花代表着接引众生的法门，芸芸众生就乘着莲座缓缓的飘入净土。而莲花，也就独享“福报”，成为极乐世界的花朵。
4、中国十大荷花观赏基地 ①、山东微山湖 ②、成都新都桂湖 ③、湖北洪湖 ④、杭州西湖 ⑤、武汉东湖 ⑥、济南大明湖 ⑦、南京玄武湖 ⑧、岳阳君山野生荷花世界 ⑨、佛山三水荷花世界 ⑩、苏州相城荷塘月色公园
二、案例研究
1、佛山三水荷花世界 三水荷花世界坐落在三水市旅游经济区东南部，由佛山市三水区西南镇政府兴办，并聘请中国荷花研究中心王其超、张行言教授指导建设。景区占地1000亩，水面积600亩，是目前世界上规模最大，品种资源最丰富，集建筑、雕塑、荷文化于一体的荷花生态专类园。目前，园内种植荷花达300多个品种，其中有太空培育的“太空莲”、辽宁省出土的“古代莲”等珍稀品种，并按不同功能划分八大区：文化广场、中心区、品种观赏区、王莲和睡莲区、饮食娱乐区、生产科研育种区、籽莲区等组成。游客可以乘车或徒步游览景区，也可以荡舟在荷花丛中，采摘莲藕，别有情趣。置身三水荷花世界，既可春看“小荷才露尖尖角”，夏赏“风过荷举，莲障千重”，秋览“芙蓉老秋霜”；也可晨窥凌波仙子，如贵妃出浴，日察玉荷婷婷，似少女初长成，晚探“少女含颦”，感受暗香浮动；既可与花同眠，独抱幽香，又可静心垂钓，怡养性情；既可欣赏童话式大型歌舞，感受艺术熏陶，又可细尝“荷莲大宴”，品味特色佳肴，更可泛舟采莲，享受自然。荷花世界每天为游客奉献一台精彩的大型歌舞《荷花仙子》，该剧叙述了一个古老而美丽的荷花仙子和藕郎相亲相爱，同恶魔、妖女们抗争搏杀的爱情故事。同时荷花世界为游客准备了独具风味的荷花大宴，菜式品种选料用新鲜荷花、荷叶、莲子、莲藕等，用尽荷花全身，更加突出荷的药用价值。还有设备齐全的农家乐休闲别墅，下榻在接天连叶的竹楼别墅，可以朝赏荷露晨曦，夜沐荷塘月色，更可享受阳台垂钓采荷摘莲的融融之情。多功能会议厅建筑独特，设备一应俱全，内设先进的音响设备，中央空调等，大、中、小会议厅可容纳400人。室内外装修、装饰高雅幽静。三水荷花世界奉献的不仅是一份色、形、香、味、意俱全，眼、耳、口、鼻、心同乐的愉悦，而且远离城市尘嚣，给人返朴归真、回归自我的轻松和飘逸，它折射的是对天人合一境界的理性追求和思考。
2、苏州市相城区荷塘月色公园 苏州荷塘月色公园位于苏州相城区西北部，东至苏虞张公路，南至方里路，西至苏埭路黄桥段，北至黄埭荡。北面与万亩生态园相连接，南与规划中的三角嘴苏州城市湿地景区相呼应。由300多个沉降鱼塘、200多亩荒滩和废弃河道等5100多亩滩涂组成。集湿地保护、生态旅游、休闲观光、荷文化产业、农家乐为一体。是至今全国规模最大的城市荷花主题湿地公园。荷花公园主要有荷花、水景植物展示中心、观光栈道、百米荷韵文化长廊、游船码头、荷塘垂钓中心、莲香品茗馆、荷花餐厅、荷塘风情烧烤堤、荷花仙子雕塑、荷文化展示馆以及观景塔和观景索道等十多个特色项目。公园由荷花展示风情园、江南农舍休闲园、水生生态科普园等六个功能区域组成。规划总面积5000亩，一期已建设2000亩，种植了近300个荷花品种，有引种于洞庭湖、微山湖、西湖等地的野生莲，也有高科技培育的太空莲，并有来自美国的黄莲、日本的大和莲。是名副其实的中国荷花种源库和世界荷花博物馆。
第23届全国荷花展在苏州荷花湿地公园盛大开幕。此次荷花展汇集了全国26个省、直辖市、自治区、86家参展单位的10000多缸、500多种精品荷花。荷花湿地公园把5000亩荷塘充分融入苏州荷文化元素和苏州古典园林元素，86个灰白相间的展台为荷作景又自成一景。同时，渭塘琴弓、元和缂丝、苏派砖雕等“相城十绝”民间工艺也搬到了展览中，让游客在浓厚的江南文化韵味中品位荷花风情。在园内，可尝农家美食，可赏四时之花。泛舟荷塘，听着身穿江南水乡特色服饰的船娘哼着船歌，享受静逸、安然自得的休闲时光。天堂湿地、梦里荷塘。荷花公园以水乡湿地风貌和荷文化再现了江南水韵荷香清丽意境，成为苏州湿地水景后花园，更是休闲观光、旅游度假和户外文化活动的生态乐园。
3、成都农家乐：“五朵金花”别样红 “五朵金花”位于成都东郊７公里的锦江区三圣乡。芳名分别叫幸福梅林、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色、花乡农居。从２００３年起，锦江区创新思维，依托花卉种植优势，大胆引进市场经济运作模式，通过土地流转盘活资产，并将文化产业与传统产业相结合，创造性打造了农家乐“五朵金花”。
第一朵金花：幸福梅林福临门 “幸福梅林”位于景区北部，２００４年，在锦江区统筹规划中，幸福村利用传统梅花种植优势，将梅花种植与“梅文化”有机结合起来，打造了以“梅文化”为主题定位的幸福梅林。期间，对各家各户梅花进行调整，适当集中，又引进珍稀品种，建起“岁寒三友”、“梅花三弄”等精品梅园，兴建了别具特色的“梅花博物馆”。当年１２月，市里在此举办了“中国成都首届梅花文化节”，一下就把梅花村这个牌子叫响了。
第二朵金花：江家菜地瓜果青 江家菜地面积约５０００余亩，这个村不种花，全都种菜，且不是农民自己种，而是把土地租给城里人，让他们来种，以认种的方式，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动。田间地头还用各种果实、四川农谚点缀，竭力营造出中国传统农耕社会外有田园，内有书香，衣食富足，天人和谐的境界。这种方式不光让城里人觉得新鲜，很有乐趣，体验农耕之乐，而且让农民们也有了“旱涝保丰收”的喜悦。
第三朵金花：东篱菊园秋无边 菊园地处“五朵金花”中心地带，景区内地形以浅丘台地为主，农户主要从事花卉种植。在政府的引导下，这个村的大田全部种上菊花，以菊造景，形成了“环境·人文·菊韵·花海”的交融。同时，突出菊花的多种类和菊园的休闲规模化。现全村拥有菊花种植面积１０００余亩，形成了四季菊园景观，改变了菊花只展在景区的局限。东篱菊园建成以来，一直吸引着游客，人们不但可以在农家乐享受田园风光，在田间地头可买到新鲜菊花，甚至可以拿把剪刀，自己去绞花，体验其中的乐趣。
第四朵金花：荷塘月色画意浓 “荷塘月色”地处万福村，当地村民以种植莲藕和花卉为主，通过政府引导和规划，集中打造并已形成近１５００亩的荷花种植面积。景造好后，政府修了画家村，吸引全国各地的知名画家前来落户。画家村建有３０多栋别墅，每套３０余万元，画家可以买到２０年的使用权。当然，画家不是白引来，他们一年要教会１２个农民画画。目前，画家村已进驻２３名画家，村里的很多农民会画画，吸引了很多人甚至外国人的眼球，慕名而来的外国人甚至将价钱出到２０美元一幅画。就这样，农家乐一步步变成了充满诗情画意的乡村旅游。
第五朵金花：花乡农居春满园 芳菲满园的“花乡农居”红砂村是“三圣花乡”景区最先打造乡村旅游项目的地方，目前已成为西南地区著名的花卉生产集散地，同时还是成都近郊最著名的休闲度假胜地之一，先后被评为国家４Ａ级风景旅游区、全国首批农业旅游示范点。“五朵金花”各景区进门都不收票，只有消费时才付钱。打造“五朵金花”，当地政府投入近亿元，吸引社会资产过亿元。政府参与项目的投资，均以政府先期投入，进行市场化运作，营造和培植市场，吸引企业参与合作，然后溢价退出，保证国有资产在参与“五朵金花”项目运作中的保值增值。锦江区以承办省首届花博会为契机，运用市场化大力发展现代花卉业，花卉产值由２０００年的４１２４万元，上升到２００５年的６５６０万元，增幅达５９．１％。截止２００５年，“五朵金花”已接待游客１１００万人次，实现旅游收入２．３４亿元。整个片区的税收收入达到１２００万元，集体资产达３５８３万元，年增幅分别达３００％、１２２％。随着环境改善，农村资产增值，土地租金由原来的每亩１５００元增至２０００元，片区周地价由打造前的每亩５０万元飙升到目前的２００万元以上。改造后的农房，由每平方米５００元上涨到２０００元以上，整个片区农户资产增值超过１５亿元。
第五章、发展分析
一、宏观区域分析
1、城市背景 岳阳市是国家历史文化名城和著名的风景旅游城市，中部地区石化工业基地和现代物流中心，湖南省首位门户城市，长江中游滨湖宜居城市。岳阳市旅游收入处于全省前列，岳阳楼、君山等风景名胜旅游客源市场广，旅游品牌知名度高，吸引力大。岳阳地处长江经济带中游地区，也是南北交通大动脉的重要站点，位于两型社会试验区，武汉城市圈和长株潭城市群之间，必将是湖南省需要率先崛起的前沿。国家新一轮协调发展战略的实施，将进一步提升君山区域战略地位，为其发展带来新的机遇。
2、君山区情分析 A、在岳阳市城市总体规划中：君山区定位是以生态农业和休闲旅游为主，作为岳阳市区主要的生态观光旅游区和都市休闲农业基地。B、纵贯南北、连接东西的交通优势条件，为君山区的旅游提供便捷的区位优势。岳阳地处我国中部枢纽位置，处于洞庭湖与长江汇合处，是国家纵横交通动脉的汇集地，目前已形成铁路、公路、水路三位一体的组合交通优势，现拥有国道2条、高速公路和国家铁路干线各一条，还有湖南省唯一的深水良港--城陵矶港。根据规划，岳阳市将建设成为5条高速、两条国道、六条铁路、三条城际轨道以及1个航空港区、11个航运港区等交汇的国家重要交通枢纽中心，其区位、交通条件将进一步得到改善。为君山区的旅游提供更便捷的区位优势。C、三张国家级旅游名片使君山占据了岳阳乃至湖南省的旅游制高点。三张国家级名片（君山岛、东洞庭湖湿地、野生荷花世界）分别体现了君山的历史人文、生态休闲、农业体验旅游特色，是观光旅游、休闲旅游、体验旅游三种方式的完美组合，形式多样、风格各异，无疑使君山占据了岳阳乃至湖南省的旅游制高点。B、休闲农业旅游的异军突起给君山带来了新的发展机遇。君山自从取消大桥收费之后，境内的农家乐、休闲庄园游客如织，来势之好，意想不到。这种新的旅游方式给君山带来了新的发展机遇。
二、旅游发展形势分析
1、国际国内旅游发展形势分析 A、旅游行为、旅游方式的变化趋势 在我国旅游业大发展的同时，各类旅游形势正竞相发展。80年代旅游兴起时，流行“今天看山，明天看水、后天逛庙、晚上睡大觉”式的观光旅游，21世纪，随着人们生活水平的提高，旅游需求及消费习惯由单一观光旅游方式转向为个性化、舒适化，集休闲、度假、会议、商务、观光为一体的复合型休闲度假产品转变。而未来将是专项主题旅游的天下，突出主题化的旅游特色（含地方特色、民族特色和深层次文化特色），强调个性化服务。“回归自然”、“拥抱自然”和“感受自然”已成为现代旅游的追求和文明标志。人们出游不再仅仅满足于新鲜感，而是更多地把旅游作为一种健康、时尚的生活方式来进行体验。从“组团游、包价游”向“自助游、自驾车游”转变：自助游、自驾车游也正在成为旅游市场的一个新亮点，越来越多的旅游者以自助游、自驾车游的方式来完成旅游活动。B、旅游建设从“旅游吸引物”向“旅游目的地”的思想转变 旅游建设的最终目标是使旅游目的地整体具有更好的好客度。在小康时代，以往那种以景区、景点、酒店等单个吸引物或服务设施的建设为己任的发展模式，已经不能适应旅游发展的需要，旅游目的地发展重点已经逐渐转变为软环境建设，即更加注重绿色环境、交通环境、好客环境、旅游文化环境、购物环境等多方面的建设。
2、游客需求分析 旅游业起源于游客对旅游的需求，终止于这种需求的满足。一般来说，旅游开发方式以竞争为导向，竞争的最有效手段是满足游客的个性化需求。有许多需求是根据市场创造的，可根据供需关系不断调整。目前主要的旅游产品需求有：观光旅游、生态旅游、休闲度假旅游、都市旅游、文化旅游、会务旅游、专题旅游、异域风情旅游、现代休闲农业旅游、探险旅游、自驾旅游等。许多的旅游区在营销策划与产品开发中，均结合自身资源特点，推出不同的旅游产品来吸引游客，同时为了满足市场需求，为游客量身定做许多个性化的旅游产品。
